Banner map ukr

Що буде з ОСББ: різкий ріст чи колапс із новими договорами

10 вересня 2020Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”
Що буде з ОСББ: різкий ріст чи колапс із новими договорами

“Українська енергетика” вирішила з’ясувати, які варіанти управління будинками є у мешканців і чи призведуть вони до покращення енергоефективності будівель

Влада вже не вперше хоче змусити мешканців багатоповерхівок обрати нову модель договорів про комунальні послуги, щоб реформувати житлово-комунальне господарство. Внаслідок цього одні експерти очікують бум створення об’єднань співвласників, інші ж попереджають, що монополісти-надавачі послуг будуть “викручувати руки” ОСББ. А це може змусити країну зробити крок назад на шляху до реформ.

Багатостраждальні зміни до Закону про ЖКП
 

У грудні 2017 р. в Україні був прийнятий Закон “Про житлово-комунальні послуги”, в якому виписані нові правила надання цих послуг для всіх споживачів й окремо – для багатоквартирних будинків. Зокрема чітко названі моделі, за якими ЖКП можуть надаватися в усіх багатоповерхівках.

“Основний конфлікт, який мав місце в багатоквартирних будинках протягом багатьох років до прийняття закону виглядав так. Монополіст наполягав на тому, щоб його клієнтом, споживачем виступало лише ОСББ. Отже, в будинках, де такого об'єднання не було, він укладав договори з окремими людьми, а там, де були об'єднання співвласників, хотів укладати договори лише з ОСББ. Для чого? Щоб у разі заборгованості будь-якого споживача відключати від послуги весь будинок. Таку практику унеможливив новий Закон “Про житлово-комунальні послуги”. Він сказав: хто виступатиме стороною договору – ОСББ чи кожен окремий власник – вирішують виключно самі власники житла”, – розповідає Дмитро Левицький, юрист у сфері ЖКГ, член правління ОСББ.

“З того часу, як був ухвалений Закон “Про житлово-комунальні послуги”, не припиняються намагання загнати всіх мешканців багатоповерхівок у “колгосп”, – каже Олександр Сергієнко, директор “Інституту міста”. – Мета – отримати максимальну відповідальність всього будинку загалом, а не окремої сім’ї, якій надаються житлово-комунальні послуги. Чому за індивідуального споживання має бути колективна відповідальність? Невідомо. Один із методів “заганяння” – примушування вибрати собі форму управління”. 

Закон мав набути чинності в повному обсязі в 2018 році, але урядом і депутатами було прийнято рішення про відстрочення введення в дію положень цього закону до 1 травня 2019 року. З цієї дати співвласники мають можливість самостійно обирати модель, за якими їм можуть надаватися житлово-комунальні послуги. Для визначення співвласникам дали час до 1 травня 2020 року. Проте у зв’язку з карантином цей строк став не актуальним. Кабмін додав для визначення ще п’ять місяців після дня завершення заходів, передбачених карантином. Оскільки карантин було продовжено до кінця жовтня, то, відвідрахувавши п’ять місяців, отримуємо 1 квітня 2021 р. Теоретично до квітня наступного року співвласники повинні визначитися із моделями, за якими будуть надаватися житлово-комунальні послуги.

“Об’єктивних причин для відстрочення не було, – вважає Дмитро Левицький. – Не можна вічно перебувати у стані невизначеності. Це негативно позначається не так на співвласниках, на багатоквартирних будинках, як на виконавцях комунальних послуг. Вони тепер одночасно мають клієнтів, які перейшли на нові відносини (відповідно в них – нові тарифи) і які не перейшли (старі послуги, договори і тарифи). За цей час зволікань тарифи за старим законом, за старими договорами не переглядалися. Відповідно для людей вони виглядають як менші. І тепер у багатьох мешканців виникає хибне уявлення, що якщо вони перейдуть на нові договори, то тарифи зростуть. Насправді через нерішучість Верховної Ради по суті штучно законсервовані тарифи 2017 року, через що надавачі послуг зазнають збитки”.

Таким чином, зволікання із введенням у дію закону в повному обсязі призвело до того, що люди тепер уже свідомо не поспішають переходити на нові договірні моделі, додає фахівець. Користуючись законодавчими іграми, вони залишаються на старих тарифах на комунальні послуги.

Виправити ситуацію мав би проєкт Закону “Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг”. Він викликав чимало суперечок, і його допрацьовують. Однак, найімовірніше, що відповідно до нього співвласники багатоквартирних будинків повинні будуть визначитися із формою управління своїм будинком до 1 січня 2021 року. Тим, хто не зробить цього, органи місцевого самоврядування призначать управителів. Відповідні конкурси пропонують завершити до 1 травня наступного року, зазначила заступниця Міністра розвитку громад і територій України Наталія Хоцянівська.

Моделі управління багатоквартирними будинками
 

Законопроєкт пропонує наступні моделі організації договірних відносин щодо надання комунальних послуг у багатоквартирному будинку. Перша передбачає оформлення договорів об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку або іншою юридичною особою, яка об’єднує всіх співвласників такого будинку (колективний споживач). Друга – оформлення колективних договорів управителем або іншою уповноваженою співвласниками особою від імені всіх співвласників будинку. Третя – самостійне оформлення індивідуальних договорів кожним співвласником.

Однак на практиці мешканці мають чотири варіанти управління своїм будинком і відповідно оформлення відносин із надавачами послуг.

“Перший варіант – створення ОСББ. Другий – створення ОСББ і передача окремих чи всіх функцій управління професійному управителю багатоквартирного будинку. Третій –  передача функцій управління будинком професійному управителю без створення ОСББ. Четвертий – управління багатоквартирним будинком шляхом самозабезпечення (для одно- та двоквартирних будинків)”, – каже Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі “Опора”.

Для різних послуг можна обрати різні моделі, водночас для кожної з послуг в одному будинку можлива лише одна модель та один виконавець.

“Індивідуальний договір має два варіанти, – зауважує Дмитро Левицький. – Відповідно до першого, монополісту доручають обслуговувати внутрішньобудинкові мережі, відповідно до другого – ні. Водночас у статті законопроєкту, де є перелік моделей, варіант індивідуального договору без умови, що виконавець обслуговує внутрішньобудинкові системи, не названий. Тобто один із варіантів випав із переліку”.  

Зі слів юриста, причина цього – в тому, як було виписано законопроєкт (в юридичній нормопроєктній техніці). Це означає, що співвласники житла не зможуть вибрати модель, яка сьогодні вважається найбільш популярною, тобто індивідуальні договори, відповідно до яких виконавець не обслуговує внутрішньобудинкові системи.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Боргові проблеми можуть стати зашморгом для теплопостачання

Ризики неповного переліку

“Зникнення” однієї моделі договірних стосунків Дмитро Левицький вважає критичним, тому що йдеться фактично про модель “за замовчуванням”. 

“Вона не передбачає жодних додаткових переговорів, – пояснює фахівець. – Після того, як співвласники обрали її, більше ні про що домовлятися не потрібно, договори автоматично укладені. І якщо законопроєкт буде прийнятий у такому вигляді, то ми повертаємося в ситуацію до 2017 року, тобто монополіст вирішуватиме, на яких умовах він хоче працювати із цим будинком. Хто б там що не розповідав і які б красиві гасла, ідеї та бажання за цим не стояли, та на практиці ми отримаємо звуження можливостей вибору споживача”.

У плані реформи ЖКГ, це крок назад, переконаний співрозмовник, оскільки правила гри раптом переписуються.

“Коли проводилась реформа, то проголошувалося, що ми демонополізуємо попит, пропозицію, вичленимо конкурентні ринкові складові з тим, щоб за клієнта на ринку могли боротися виконавці. Там, де не можна подолати монополізм як такий (наприклад, водоканал один на ціле місто), то ми елемент ринку даємо через вибір між різними моделями. Наприклад, ось така модель – на таких умовах, але тут ви платите більше, а ось така – на таких, і ви платите менше. Тобто ми стимулюємо споживачів до реального вибору. І в нас поступово сформувався би такий ринок, як у всьому світі. Проте коли реформа у нас ще до кінця не завершена, а ми на ходу не просто міняємо коней на переправі, а переписуємо правила гри й до того ж робимо це на коліні, тобто неякісно, то я бачу в цьому дуже серйозні ризики. І не лише я. Для реформи ЖКГ це крок назад, хаос. До того ж хаос, в який нас кидають напередодні опалювального сезону. Так не можна робити. Це нагадує ситуацію, коли двієчник, який не виконав домашнє завдання, палить свій щоденник”.

ОСББ виступають проти таких можливих нововведень, бо остерігаються, що їм знову будуть викручувати руки, нав’язуючи колективні договори. Однак чому об’єднання проти колективних договорів? 

Щоб пояснити це, керівники ОСББ наводять приклад умовного містечка з тисячею багатоквартирних будинків, з яких у 100 діють ОСББ. Рівень збору коштів у комунального підприємства по будинках, в яких немає ОСББ, – 70%, а в тих, де є ОСББ, де працює правління, – 90%. Тобто правління об’єднання співвласників працює, збирає кошти, платить як колективний споживач надавачу послуг і забезпечує вищу платіжну дисципліну, ніж у сусідніх будинках, де немає ОСББ. Водночас однаково постійно має борг (10%). 

Щоб повернути кошти, надавачі послуг повинні судитися з кожним із умовних 10 тисяч боржників і кожному окремо перекрити, скажімо, воду. Звісно, компаніям легше витискати кошти зі 100 ОСББ-боржників, перекривши воду всьому будинку. І в таких випадках мешканці задавали питання своєму правлінню: “А навіщо ми створили ОСББ? Щоб тепер платити за сусіда? Навіщо ми пішли на цей колективний договір із колективним споживачем?” І ОСББ добивалися не колективних, а індивідуальних договорів. 

“Співвласники пішли в ОСББ, щоб займатися енергоефективністю, натомість витрачають час на те, щоб судитися з мешканцями, вибивати борги за воду, тепло, незважаючи, що це транзитні гроші, від яких ОСББ жодної користі, – зауважує Дмитро Левицький. – І люди мають претензії до голови правління, мовляв, ми заплатили тобі гроші, щоб ти займався будинком, але за зарплату, яку ми тобі платимо, ти з нами ще й судишся. На прикладі свого ОСББ можу сказати, що перші п’ять років (особливо перші два) ми не виходили з судів із монополістами. Ми намагалися паралельно щось ремонтувати в будинку, але наші величезні ресурси – час і кошти – витрачали на суди. І задавали собі питання: навіщо це все нам? навіщо нам колективні договори? І тому, коли зараз привид колективного договору знову замаячив, то ОСББ дуже насторожено поставилися до цього”. 

Звісно, ОСББ заспокоюють, мовляв, у співвласників є можливість укладати індивідуальні договори, бо вони залишаються “за замовчуванням”. Проте ОСББ занепокоєні і бачать неабиякі ризики, бо, як відомо, диявол – у деталях. 

“Об’єднання співвласників хочуть, щоб їм дали можливість займатися енергоефективними заходами, а не війною з “тепловиками” й “газівниками”, представниками Держпраці й пожежниками тощо. Закон 2017 року значною мірою  скинув цей тягар із ОСББ, проте ті зміни, які зараз пропонуються до нього, нагадують хомут, який знову хочуть одягнути на шию ОСББ”, – вважає юрист.  

Потрібно більше інформації про моделі управління
 

А як щодо мешканців багатоповерхівок, які ще не вибрали моделі управління будинком і договірних стосунків? Здебільшого вони знають лише те, що мають можливість створити ОСББ або знайти управителя. Вочевидь, хтось би мав постійно й доступно пояснювати співвласникам житла на вже існуючих прикладах, який у них є вибір і перспективи, пов’язані з ним. 

“Потрібно було провести грамотну рекламну кампанію. Нова ідея завжди потребує піару. Але цю справу провалили”, – вважає Олександр Сергієнко.

До того ж багато співвласників житла зараз, під час карантину, навіть не замислюються над тим, що не лише можуть здійснювати якісь дії, щоб змінити форму управління, але  й повинні це робити.

“Співвласники розслаблені в плані прийняття рішень, – стверджує Катерина Чижик, юристка, голова Асоціації розвитку ОСББ та ЖБК “Сучасний дім”. – Це пов’язано з тим, що Міністерство регіонального розвитку не проводить інформаційної кампанії з цього питання. Жодних інструкцій щодо того, що робити співвласникам, немає. Пересічний громадянин сьогодні просто не знає про необхідність обрати нову форму управління”.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Коли прилади працюють, а лічильники менше рахують…

Скільки в нас ОСББ

Тепер в кожному місті є приклади успішних ОСББ, які змогли модернізувати свої будинки і завдяки цьому суттєво зменшити витрати ресурсів і, відповідно, суми у платіжках на компослуги. Водночас кількість ОСББ не така, як би того хотілося.

За даними Державної служби статистики на 1 серпня 2020 р., кількість зареєстрованих ОСББ в Україні становить 33 967. За результатом аналізу Мінрегіону станом на 20 січня цього року, попри те, що реєстр містив 34 104 записи про об’єднання, діючих ОСББ було 32 982. Інші припинили свою діяльність, знаходяться в стані припинення або не завершили державну реєстрацію. У даному дослідженні зазначається, що для становлення ОСББ найбільш значущими є перші роки їх роботи. Більшість об’єднань, які припинили працювати, проіснували близько чотирьох років.

Кількість ОСББ за регіонами (дані Мінрегіону станом на січень 2020 р.):

XMA Header Image

“Ті, хто хотів створити ОСББ, вже створили, – вважає Станіслав Драганов, президент Асоціації інноваційного розвитку домогосподарств. – Хтось – більш успішно, хтось – не дуже, але ці мешканці вже намагаються привести до ладу свої будинки. Проте в більшості випадків це стосується будинків, де мало квартир, або де є активні мешканці, які в змозі докладати свої власні кошти для розвитку будинку”.

Найбільше об’єднань співвласників виникло навесні 2016 року – після ухвалення в 2015 році Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Відповідно до документу, українцям давали лише один рік для того, щоб вибрати форми управління у багатоквартирному будинку. Після 2016 року темпи створення ОСББ почали знижуватись. Зараз, за даними профільного міністерства, в країні створюється близько 140 об’єднань на місяць. Якщо надалі темпи будуть такими низькими, то на те, щоб покрити мережею ОСББ всі багатоквартирні будинки, піде приблизно 87,5 року.

Що заважає створенню ОСББ?

Серед основних гальмуючих факторів Тетяна Бойко називає такі: відсутність послідовної державної політики реформування житлової сфери; недостатній рівень фінансування заходів з енергоефективності в рамках державних програм, які мотивують співвласників створювати ОСББ; недосконале законодавство в частині взаємовідносин ОСББ із виконавцями комунальних послуг; відсутність широкомасштабної інформаційної кампанії та просвітницьких заходів щодо переваг функціонування ОСББ.

По-перше, наші люди не мають грошей. По-друге, вони переважно інтелектуально не здатні чи морально не готові до відповідальності, яку на них хочуть звалити. Лише ті, хто купив собі квартири за власний рахунок протягом останніх 20-ти років, відчули, що це їх будинок, що вони несуть за нього відповідальність. І тому тут можна створювати ОСББ або обирати управителя”, – каже Олександр Сергієнко. Однак і за управителем, і за керівником ОСББ потрібен контроль. Адже існує чимало випадків, коли вони крадуть чи некваліфіковані, не справляються з цією роботою. 

“Приватизація житла, яка відбулась свого часу, не додала психологічно  відповідальності нашим співвласникам, – продовжує тему попереднього експерта Катерина Чижик. – Досі є такі мешканці, які вважають, що вони несуть відповідальність за свою приватну квартиру, а все, що за її межами – не їх, а жеківське або управлінської компанії”. Саме в цьому юристка вбачає проблему. До того часу, доки держава не почне діалог на цю тему, не розтлумачить людям, що вони власники і тому повинні самі вирішувати, як бути зі спільним майном, – чекати на їх мобілізацію не варто.

Ще одна проблема, якої бояться співвласники – стан будинку. Чи кожен із нас знає, в якому стані будівля, в котрій живемо, яких змін вона потребує, в яких програмах бере участь тощо? Відповіді на ці питання, на думку Станіслава Драганова, відомі щонайбільше 10% мешканців. 

“Все тому, що в нас ніхто не проводив інвентаризацію житла, – каже співрозмовник. – Як без неї існує ЖКГ, країна загалом, якщо немає розуміння, що потрібно зробити і на що першочергово звернути увагу й на що насамперед виділяти кошти? Тут ми мали би орієнтуватися на Польщу, де на державному рівні було проведене ефективне реформування ЖКГ, насамперед, – житлового фонду. Знаєте з чого вони почали? З інвентаризації всього, що в них є. А ми якось це пропускаємо, намагаючись створювати ОСББ в будинках, де інвентаризації не було. Тому потім виникає питання, чи ці будинки комунальні, чи приватні, що робити із землею, яка буде допомога, хто відремонтує цей будинок, за чий кошт тощо. В Польщі ці питання було вирішено на державному рівні”.  

Оскільки багатоповерхівки в нашій країні мають різний строк експлуатації, тобто в знаходяться в різному стані, то мешканці опиняються в нерівних умовах в процесі реформування ЖКГ. Співвласники старих будинків розуміють, що як тільки буде створене ОСББ чи почне діяти інша форма керування будинком, вони змушені будуть міняти труби, здійснювати ремонти за власний рахунок. І люди цього дуже бояться.

“Саме тому, коли приймали закон про безоплатну приватизацію житлового фонду, то записали там необхідність насамперед проведення капітального ремонту за рахунок попереднього власника, тобто держави в особі місцевих органів влади, – пояснює Олександр Сергієнко. – Для того, щоб всіх поставити в рівні умови. Мовляв, ось вам  відремонтований будинок, а далі – бережіть його самі. Але в новому Законі “Про житлово-комунальні послуги” цю норму прибрали. Там тепер сказано, що капітальні ремонти мешканці роблять за свій рахунок. Тобто тепер всі старі проблеми хочуть повісити на людей”.

За даними Держстату, в нашій країні в майже 45% житлових будинків жодного разу не проводили капітальний ремонт. Зокрема, в 36% будинків, збудованих у 60-х роках минулого століття, 46% – у 70-х, 57% – у 80-х, 66% – у 90-х роках.

Там, де житло застаріле й ледве “дихає”, співвласникам доведеться витратити величезні кошти на його модернізацію. Більш нові будинки потребують менше коштів. Тобто старим будинкам потрібна фінансова допомога. Однак в Україні немає доступних кредитів, а можливість взяти участь у державних чи муніципальних програмах із компенсацією значної частини витрат на енергоефективні заходи (“теплі кредити”, “Енергодім”, “70х30”) мають ОСББ. 

“Це несправедливо, – переконаний Олександр Сергієнко. – Чому ОСББ отримує компенсацію за рахунок міського бюджету? Адже в бюджет внесено суспільні кошти, а не кошти лише учасників ОСББ, яких в країні ще дуже мало”.

Щоб отримати гроші на модернізацію у вигляді компенсації від держави чи міста, мешканці багатоповерхівок спочатку мають створити об’єднання співвласників. А зробити це не так просто.

​​Як збільшити кількість ОСББ
 

Щоб вибрати форму управління будинком, створити ОСББ, треба провести загальні збори. Проте зібрати на них мешканців (особливо великого будинку) дуже складно.

По-перше, мешканці не ходять на збори, бо їм це нецікаво, зауважує Олександр Сергієнко. Пояснити це можна глибинними психологічними моментами. Коли людина приходить з роботи додому, то вже не хоче займатися справами всього будинку. 

“По-друге, якщо мешканці до цього часу не зібралися і не утворили ОСББ, то чому представники влади думають, що після призначення урядом нового кінцевого терміну для обрання форми управління ці співвласники житла зберуться? І знову ж таки, за законом, якщо співвласники житла не проведуть збори, не визначаться, якого хочуть собі управителя, то повинні зібрати збори й письмово звернутися до місцевої влади, щоб вона протягом місяця обрала їм управителя. У цьому є внутрішня суперечність: якщо мешканці не зібралися, щоб обрати управителя, то для чого їм збиратися, аби все доручити місцевій владі? І таких мертвонароджених норм і фантазій, які ніколи не будуть реалізовані, в законі повно”,  – розмірковує Олександр Сергієнко.

Станіслав Драганов додає, що повноцінно проводити загальні збори не дозволяють інші законодавчі нюанси. Здавалося б, відбулось покращення, бо вимогу у 100% присутніх на зборах співвласників знизили до “більше 50%”, але це так чи інакше велика кількість людей. Проте, на думку Катерини Чижик, сьогодні можна провести рішення також за допомогою письмового опитування співвласників, які не були на зібранні.

“На жаль, ще залишається проблема з реєстрацією ОСББ, – каже юристка, – тому що реєстратори, нотаріальні контори вимагають нотаріально завірені довіреності від співвласників, які брали участь в установчих зборах. Втім, це болюче питання сьогодні вирішується на рівні Мін’юсту. Думаю, невдовзі це дасть змогу збільшити кількість ОСББ, які вирішили питання з управлінням через створення юридичної особи”.

​​Окрім виправлення законодавчих прогалин, для створення ОСББ, на переконання експертів, потрібна підтримка з боку держави.

“Незважаючи на існування різних міжнародних програм, у нас є велика проблема з реновацією старого житлового фонду, – каже Станіслав Драганов. – Через це можна сказати, що реформу ЖКГ провалено й вона не піднімається з колін. Люди просто не знають, що їм робити, й тому кількість ОСББ зменшилась”. 

Замість допомоги, місцева влада тисне на ОСББ, вимагає від них того, чого вони не повинні виконувати. Наприклад, територію біля будинку (прибудинкову територію) не передають будинку, але вимагають, щоб люди за свій кошт впорядковували і прибирали її, висаджували рослини тощо. 

Часто співвласники не поспішають створювати ОСББ, бо усвідомлюють, що частина сусідів не буде “скидатися” грошима на необхідні в будинку роботи. Проте, зі слів співрозмовників, розв’язання таких проблем існує. 

“По суті, для того, щоб провести термомодернізацію, капітальний ремонт, люди повинні мати можливість взяти довгостроковий кредит на пільгових умовах із правом відстрочки, – пояснює Олександр Сергієнко. – Наприклад, якщо бабуся живе в будинку, де є ОСББ, але не хоче брати кредит, то на її приватну власність можна накласти, так зване, обтяження. Тобто після того, як ця власність перейде у спадок, спадкоємець зобов’язаний погасити даний кредит. Це нормальний механізм. Якщо немає спадкоємців, то тоді це – відумерле майно, яке переходить у власність громади. В цьому випадку громада погашає цей кредит через місцевий бюджет. І такі механізми потрібно розробити”. 

Також треба проводити роз’яснювальну роботу із населенням або запроваджувати санкції до тих мешканців, через яких потерпають їх сусіди. “Якщо ти, наприклад, не хочеш встановлювати лічильник (всі квартири встановили, а кілька – ні), то тоді оплату за той чи інший ресурс тобі будуть нараховувати за високими санкційними нормативами. Те саме з термомодернізацією. Якщо 90% квартир хочуть, а 10% не хочуть або не можуть, значить щодо них мають застосовуватися санкції. Тобто співвласники будинку зроблять енергоефективні заходи без грошей тих мешканців, які не погодились долучитися, але тоді вони платитимуть за опалення більше. Отже, вихід можна знайти. Було би бажання”, – переконаний співрозмовник.

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Чому пробуксовує модернізація будинків?

А якщо мешканці не оберуть управляючого?
 

Ще перед 1 травня, коли урядом востаннє був визначений кінцевий строк для обрання мешканцями форми управління в будинку, в країні з’явилося багато чуток про можливість виникнення колапсу. Мовляв, якщо мешканці не визначаться, то їх будинки можуть опинитися без електрики, тепла, води, газу, а також без вивезення сміття та без прибирання в будинку і навколо нього. Зараз такі “страшилки” знову з’явилися.

Якщо люди не виберуть нову форму правління, то так чи інакше будуть діяти старі договори. Вони нікуди не ділись, – заспокоює Олександр Сергієнко. – Якщо немає колективного договору, то постачальник послуги автоматично має укласти індивідуальний договір. Водночас люди не знають, що є так звана неявна форма договору в цивільному праві: якщо ви отримали якусь послугу й оплатили її, то це є вже форма договору. Отже, жодного колапсу не буде: або діє старий договір, або ви заплатили і фактично уклали неявний. Інша справа – законодавець так і не захистив отримувача послуг від недобросовісного виконавця. От в чому проблема”.

Зі слів Катерини Чижик, сьогодні всі, хто готуються до виборів, не хочуть приймати  рішення щодо моделей управління багатоповерховими будинками та щодо жорстких заходів до співвласників, які досі не визначилися. 

“Думаю, буде чергове політичне рішення про відтермінування строку їх остаточного визначення,  – каже вона. – Якщо співвласники будуть інертними і не створять ОСББ, чи не винаймуть для свого будинку управителя, то органи місцевого самоврядування на конкурсних засадах призначать керуючу компанію. Це призведе до неприємних для мешканців наслідків, після чого вони активно ініціюватимуть створення ОСББ у своїх будинках”. 

Причина – у ціновій політиці органів місцевого самоврядування, направленій на отримання прибутку з таких об’єктів, переконана юристка. Ціни на послуги керуючих компаній не будуть такими низькими, як в ОСББ, де люди самостійно вирішують, які роботи в будинку проводити, як зменшити кошторис, на чому можна зекономити, бо рахують свої кошти.

“Коли заходить управлінська компанія, то її головним завданням є отримання прибутку, – зазначає Катерина Чижик. – Природа створення такої юридичної особи інша, ніж  створення ОСББ. Остання має статус неприбуткової організації й управляє спільним майном. А природа управлінської компанії – отримання прибутку на вашій співвласності”.

У результаті цього на Україну може чекати черговий пік створення ОСББ. Він, на думку співрозмовниці, буде вищим, ніж був у 2013-2015 роках, коли в силу вступив Закон “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” й ціни управлінських компаній стрибнули подекуди з 2 до 7,50 грн з квадратного метра. В новому році може статися те саме після призначень управлінських компаній органами місцевого самоврядування. Співвласники почнуть рахувати свої кошти, відчують зміни за допомогою свого гаманця і почнуть швидко приймати рішення на користь створення ОСББ або винаймуть управляючі організації, які якісно керуватимуть будинком за доступною ціною.

“Це дорога з двостороннім рухом. Держава зацікавлена в тому, щоб зменшити навантаження на соціальну сферу – з пільгування та субсидування населення, а співвласники – щоб зберегти будинок і почати сплачувати менше (особливо ті, хто не має пільг і субсидій)”, – додає юристка.

Підсумовуючи думки експертів, можемо зробити наступні висновки. Мешканці, які живуть у будинку, де не створено ОСББ, втрачають час і гроші. В них мінімальні шанси отримати кошти на енергоефективні заходи у своєму будинку, оскільки компенсацію витрат на них зазвичай пропонують саме ОСББ. Отже, економії без ОСББ не досягнути. Вже наступного року ці співвласники житла таки будуть змушені визначитися з формою управління будинком, проте ані комунальні підприємства - колишні ЖЕКи, ані управлінські компанії не будуть прагнути економити їх кошти. В цьому зацікавлені лише самі мешканці. Однак чи будуть вони активно створювати об’єднання співвласників будинку – залежить від законопроєкту, який можуть прийняти найближчим часом. Якщо зміни в ньому будуть на користь споживачів комунальних послуг, а не на користь монополістів, то є надія, що завдяки енергомодернізації наші будинки “оживуть”.

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”


 


Banner index 250 2