До кінця грудня цього року Мінрегіон має розробити та внести на розгляд Верховної Ради проєкт нового Житлового кодексу України. Саме таке завдання було отримано відповідно до указу Президента України, оприлюдненого ще в листопаді 2019 року. Минулого місяця в зазначеному міністерстві обговорили опрацювання Житлового кодексу спільно з представниками певних асоціацій. “Українська енергетика” з’ясувала, чи потрібна нова редакція такого кодексу й такий документ загалом, а також чи допоможе він впроваджувати заходи з енергомодернізації? 

Житловий кодекс України: застарілий, але все ще живий 

 

Як це не дивно, в нашій країні досі діє Житловий кодекс Української Радянської Соціалістичної Республіки, прийнятий 1983 року.

“Хоча Україна здобула незалежність, старий Житловий кодекс не був скасований, – каже Дмитро Левицький, юрист у сфері ЖКГ, член правління ОСББ. – Не була прийнята його нова редакція, просто до нього були внесені певні зміни”.

Коли пост президента країни посів Володимир Зеленський, то на зустрічі з бізнес-спільнотою в Києві він зацитував теоретично діючий Житловий кодекс: "У результаті перемоги Великої жовтневої соціалістичної революції в нашій країні було створено необхідні умови для вирішення проблем... Втілюючи в життя ленінські ідеї... Радянська держава послідовно реалізує розроблену комуністичною партією програму житлового будівництва".  Президент назвав це “трешем” і зазначив, що даний документ має піти в історію. Але не просто піти - бо натомість, вважає очільник нашої держави, має з’явитися інший Житловий кодекс.

“У чинному Житловому кодексі є певні моменти, які вже протягом тривалого часу не можуть бути реалізовані в силу змін, які відбулись в країні, – зазначає Олег Гарник, координатор роботи секції з питань ЖКГ Асоціації міст України. – Зокрема, у зв’язку з набуттям Україною статусу незалежної держави, зміною структури органів, певних відносин. Наприклад, держава припинила виконувати взяті на себе зобов’язання щодо забезпечення населення житлом тощо. Через усе це назріла необхідність комплексного підходу до вирішення житлових питань. Фактично йдеться або про викладення кодексу в новій редакції, або, можливо, депутати ВР приймуть рішення, що в ньому немає необхідності”.

У країнах Балтії житлові кодекси скасували

 

“Загалом Житловий кодекс – це специфічна ознака радянського соціалістичного законодавства, не дивно, що в інших державах такого документу немає. Багато країн прекрасно обходяться кількома статтями у Цивільному кодексі”, – зазначає Дмитро Левицький. 

Він звертає увагу на досвід пострадянських країн, які пішли таким самим шляхом, як і Україна. Наприклад, колишніх прибалтійських республік. У них житлові кодекси скасовані. Натомість ці країни мають закони про особливості власності, подібні до нашого Закону “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку” та Закону “Про ОСББ”.

Показовим експерт вважає досвід Казахстану, де спочатку прийняли нову редакцію Житлового кодексу, але потім скасували, бо зрозуміли, що ним немає чого регулювати. І тепер у Казахстані також діє закон про особливості здійснення права власності та про ОСББ, аналогічний до наших.

“Таким чином, коли ми говоримо про розробку нового Житлового кодексу в Україні, то наслідуємо досвід Російської Федерації та Республіки Білорусь. Тобто ось ті “взірці”, з якими ми йдемо в Європу. Тому я вважаю, що ані юридичних, ані економічних чи політичних підстав для прийняття нового Житлового кодексу немає. Суспільного запиту на такий документ – також. Ще не чув, що якісь проблеми може вирішити Житловий кодекс”, – зазначає Дмитро Левицький.

Такої самої думки інші експерти.

“І юристи, і наші міжнародні партнери в переважній більшості переконані, що Житловий кодекс (нова редакція) не потрібен, – каже Василь Ліман, президент Асоціації управителів житла. –  Я також стою на цій позиції. Як і в інших успішних розвинених країнах, взаємовідносини учасників ринку регулюються профільними законами та відповідно Цивільним або ж Господарським кодексом. Чому виникло питання редакції Житлового кодексу? Все банально просто. Нарешті влада вважає ганебним існування Житлового кодексу, який напрацьовувався ще за Радянського союзу. Відповідно був виданий Указ Президента, в якому зокрема йшлося про необхідність створення проєкту нової редакції Житлового кодексу”.

Що регулює Житловий кодекс?

 

Чому Житловий кодекс був потрібний нам раніше, але може виявитися зайвим тепер?

“Вся справа в предметі правового регулювання, – пояснює Дмитро Левицький. – Коли цей предмет обширний і є потреба врегулювання складних відносин, то в таких випадках зазвичай приймаються кодекси”. 

У Радянському Союзі, пояснює юрист, абсолютна більшість багатоквартирного житла перебувала в наймі. Тобто багатоквартирні будинки належали державі або кооперативним організаціям, а люди, які там жили, мали статус наймачів. Отже, житло було зайняте наймачами, а не власниками, як сьогодні. І коли у величезної держави був величезний житловий фонд, то необхідно було врегулювати відносини щодо цього житла. Наприклад, треба було пояснити, хто і яким чином має право отримати його, яким чином зберігається право користування житлом за членами сім’ї тощо. І держава встановлювала певні правила за допомогою Житлового кодексу. Після здобуття незалежності в країні було відновлено приватну власність, зокрема на житло. Людям дали право приватизовувати окремі квартири в багатоквартирних будинках. 

“У результаті масової приватизації, яка відбулась на початку 90-х років, сьогодні понад 98% квартир перебуває у приватній власності фізичних та юридичних осіб, й абсолютна більшість квартир зайняті власниками, – каже Дмитро Левицький. – Тобто ситуація кардинально змінилася. І регулювати Житловим кодексом попросту стало нічого. В Україні є дуже незначна кількість квартир у державній або комунальній власності (менше 2%), і лише для їх мешканців (наймачів) актуальні положення жменьки статей Житлового кодексу. Тепер у нас відсутній предмет правового регулювання, тобто Житловому кодексу немає що регулювати. Купка діючих норм для житла державної та комунальної власності не тягне на кодекс”.

А як же ті житлові норми, які потребують законодавчого регулювання?

Зі слів експертів, із цим чудово справляються закони, які маємо: “Про особливості здійснення права власності багатоквартирного будинку”, “Про ОСББ”, “Про житлово-комунальні послуги”, а також Цивільний кодекс.

“До слова, навіть ті країни, в яких поширений ринок найму, і в яких давні традиції найму житла, не мають житлових кодексів. Бо з юридичної точки зору, це ті питання, для яких достатньо кількох статей у звичайному Цивільному кодексі, що в нас і є зараз”, – додає Дмитро Левицький.

“Для тих, хто працює у сфері управління багатоквартирними будинками, достатньо того, що є Закон “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку”, а також є профільний закон “Про ОСББ”, “Про житлово-комунальні послуги”, – зазначає Василь Ліман. 

Житловий кодекс розробляють за вказівкою уряду

 

Отже, Житловий кодекс, як кажуть опитані нами юристи й експерти, нам і не потрібен? Тоді для чого в Мінрегіоні працюють над ним?

“У нас є програма уряду, якою передбачена розробка Житлового кодексу. Це повноваження покладено на Мінрегіон, тому в цьому міністерстві є група, яка працює над нормами Житлового кодексу. Однак буде це нова редакція кодексу чи інший закон – питання ще не вирішене”, – каже Олег Гарник. 

“Без змін у профільні закони новий Житловий кодекс буде непрацюючою ланкою, – вважає Катерина Чижик, юристка, голова Асоціації розвитку ОСББ та ЖБК “Сучасний дім”. – Тому насамперед слід відійти від радянщини і скасувати недіючий кодекс, який існує. Потім – змінити ті закони, які мають стати основою житлових реформ. Доки ми не наведемо лад із ними, обговорювати питання про доцільність чи недоцільність кодексу – зайве”.

Зі слів Дмитра Левицького, в Україні вже було кілька спроб розробити та прийняти новий Житловий кодекс. Всі вони провалилися, на його переконання, з однієї причини – в Житлового кодексу просто немає предмету регулювання. 

“Втім, в ініціаторів може виникнути бажання з’єднати докупи норми, які є в різних законах, – зазначає юрист. – Така ідея має ризики. Під час розробки нового кодексу знайдуться особи, інституції, які захочуть скористатися ним для фактичної ревізії вже чинного законодавства. Тобто заради нового кодексу можуть знищити ті норми, які важко виписувалися, приймалися і які зараз діють. І тоді країна тривалий час розгрібатиме це. Адже серйозний закон вимагає прийняття підзаконних нормативно-правових актів. Якщо не нових, то адаптації та виправлення існуючих”. 

Також будь-який новий закон, пояснює співрозмовник, – це привід для формування нової судової практики. А вона формується 5-7 років. 

“Отже, якщо предмету регулювання немає, і ми крадемо його для кодексу з інших законів (які скасовуємо), то повинні розуміти, що з прийняттям цього кодексу всю житлову сферу буде лихоманити 5-7 років. Тому я вважаю розробку нового проєкту марною, а враховуючи політичні ризики, ще й небезпечною. Боюся, що це може бути механічна робота з об’єднання законів, і нею можуть скористатися зацікавлені особи, лобісти для того, щоб переграти якісь правила гри під себе”.

Замість нового кодексу – зміни до законів

 

“Від “Асоціації управителів житла” подано низку пропозицій, які потребують врегулювання за допомогою нової редакції Житлового кодексу, але управителі більше налаштовані на розробку нового профільного закону “Про управління багатоквартирними будинками”. Передбаченим законом ми зможемо виправити всі недолугі та недієві норми діючого законодавства, що реально гальмують розвиток ринку професійного управління багатоквартирними будинками”,– говорить Василь Ліман.

Одним із таких мінусів, на думку співрозмовника, є те, що всі державні програми з впровадження заходів із енергоефективності націлені лише на будинки, де створені ОСББ. 

“Однак таких будинків в Україні лише близько 19% від усього багатоквартирного житлового фонду країни. А 80% співвласників, які обрали іншу форму управління житлом (скажімо, вони знаходяться в обслуговуванні чи управлінні управителя, керуючих компаній, комунальних керуючих компаній або ЖЕКів), не можуть долучитися до програм Фонду енергоефективності, отримати часткове відшкодування, хоча сплачують до державного бюджету податки. Отже, нам необхідно на законодавчому рівні надати суб’єктності будинкам, де не створено ОСББ, для можливості стати повноцінними учасниками зазначених програм. Ми за рівні справедливі умови”.

Водночас Василь Ліман переконаний, що заходи з енергоефективності будуть більш популярні, коли в країні діятимуть бодай дві програми співфінансування для багатоквартирних будинків. Одна з них має бути націлена на співфінансування у проведенні капітальних ремонтів, заміні мереж, комунікацій та ліфтового обладнання. Інша – на впровадження заходів з термомодернізації багатоповерхівок. Тобто першочергове завдання для управителя та ОСББ – відновити технічний стан комунікації, а потім думати про енергозбереження.

Юристка Катерина Чижик вважає, що потрібне коригування законодавства, оскільки в нас є норми, які не дозволяють перейти до 100% обліку послуг. Також, на її думку, слід внести зміни, які б вирішили проблему з технічним обслуговуванням внутрішньобудинкових газових мереж. 

“Сьогодні цю послугу винесли за дужки тарифу з розподілу газу, і це неприпустимо, бо йдеться про безпеку життя людей. І якщо споживач не обрав собі жодного ринкового суб’єкта господарювання, який надаватиме цю послугу, то в силу закону має бути передбачене обов’язкове надання такої послуги з технічного обслуговування газової мережі”, – зазначає Катерина Чижик.

“Якщо ми говоримо про газові внутрішньобудинкові мережі (це питання дуже гостро обговорюється зараз), то насправді на законодавчому рівні щодо цього все досить добре врегульовано, – вважає Дмитро Левицький. – Чинний закон про житлово-комунальні послуги говорить, що за замовчуванням оператор газорозподільних мереж, тобто облгаз, відповідає за технічне обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж. А стаття 14 того ж закону говорить, що співвласники багатоквартирного будинку можуть обрати також якогось іншого суб’єкта для обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж. Звичайно, такого, який має для цього відповідну кваліфікацію, ліцензію, дозволи”. 

Але де факто, зауважує співрозмовник, на сьогоднішній день такими суб’єктами в більшості випадків є облгази, бо конкурентів у них практично немає. 

“Тобто насправді ми маємо монополію облгазів в обслуговуванні. Тому за замовчуванням закон покладає на них обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж. Однак так склалося, що на рівні підзаконних нормативно-правових актів ці норми є фактично просаботованими. Тобто НКРЕКП свого часу виключила складову на обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж із тарифу на розподіл природного газу. Облгази та НКРЕКП стверджують, що витрати на обслуговування внутрішньобудинкових газових мереж у тарифі на розподіл газу відсутні. Як це питання правильно вирішується? Раз закон каже, що облгази повинні це робити (обслуговувати внутрішньобудинкові газові мережі), а Національна комісія не заклала в тариф ці витрати, значить НКРЕКП має змінити, виправити своє рішення і передбачити ці витрати у тарифі”. 

Чому Нацкомісія цього не робить? Юрист пояснює: облгази не зверталися із цим питанням до НКРЕКП, а натомість вимагають від співвласників, управителів, ОСББ укладати договори за, так би мовити, договірними ринковими цінами. 

“А яка така договірна ринкова ціна може бути, якщо облгаз де факто монополіст у регіоні? Однак під загрозою відключення газопостачання облгази вимагають укладати такі договори або домагаються, щоб управителі чи ОСББ взяли на себе відповідальність за стан мереж. Хоча це є неприйнятним, технічно неможливим та юридично безпідставним. Тобто ось закон сказав, як ми повинні діяти, але маємо ситуацію, коли монополісти саботують виконання закону, а регулятор, який поставлений над ними, заплющує на це очі. Навіть більше, своїми рішеннями він навіть спонукає їх до цього, бо навіть не включає до тарифу ці витрати. Тобто насправді в законі нічого не потрібно міняти. Необхідно просто притягати до відповідальності посадових осіб, які своєю бездіяльністю ставлять під загрозу життя і здоров’я громадян. Як цю проблему вирішить Житловий чи інший кодекс? Жодним чином! Більшість проблем виникає, тому що закони ігноруються і не виконуються. Відповідно більшість проблем розв’язується просто виконанням законів”. 

Інша проблема, яка сьогодні також активно обговорюється, – це доступ до квартир співвласників і відповідно до мереж, щоб там можна було здійснювати певні роботи.

“Зараз доступ до житла в разі необхідності ліквідації аварійних ситуацій регулюється законом про житлово-комунальні послуги, – пояснює юрист. –  Тобто насправді це питання врегульоване. Процедура там докладно описана (залучаються представники поліції). Це відпрацьована модель, яка застосовується на практиці. Щось міняти в ній – я не бачу потреби. Якщо йдеться про припинення надання послуг за борги, то тут треба шукати технічні рішення, яким чином це зробити. Отже, нових нормативно-правових актів не потрібно. Потрібно діяти за процедурою, яка існує”. 

Опитування експертів показало, що, безумовно, старий радянський Житловий кодекс потрібно скасувати. Водночас це не означає, що замість нього має бути прийнятий новий. Як з’ясувалося, різні питання житлово-комунальної сфери в Україні врегульовано за допомогою уже діючих законів: “Про особливості здійснення права власності багатоквартирного будинку”, “Про ОСББ”, “Про житлово-комунальні послуги”, а також за допомогою Цивільного кодексу. Тобто тут ми, з одного боку, діємо за аналогією з іншими європейськими країнами, де немає Житлового кодексу. З іншого – чомусь розглядаємо можливість створення нового Житлового кодексу, замість того, щоб подбати про виконання існуючих законів і, можливо, певного їх доопрацювання.                                                                                                                                

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”