Протягом останніх років мешканці багатоповерхівок активно інвестують в нові  вікна, труби, проводку, лічильники, утеплення стін, щоб зменшити комунальні платежі. Водночас енергомодернізації вимагає також спільне майно співвласників будинку – труби у підвалах, самі підвали, дахи, стіни, система опалення тощо. Проте, щоб зайнятися усім цим, потрібні чималі кошти. Звісно, можна взяти “теплий” кредит або стати учасником державної програми “Енергодім”, але для цього так чи інакше треба мати свій капітал. Що робити, якщо його немає, а енергоефективні заходи потрібно втілити чимшвидше?

ЕСКО-механізм

Одним з інструментів фінансування енергомодернізації будинку є енергосервіс. Це комплекс енергозберігаючих (енергоефективних) заходів, спрямованих на скорочення замовником споживання та/або витрат на оплату паливно-енергетичних ресурсів і житлово-комунальних послуг. Займаються цим енергосервісні компанії (ЕСКО – від англ. ESCO, тобто energy service company).

“Суть енергосервісу полягає в тому, що потенційний інвестор (енергосервісна компанія) заходить на об’єкт енергосервісу (це може бути житловий будинок, бюджетна установа чи комунальне підприємство) і за власний рахунок впроваджує енергоефективні заходи, – розповідає Андрій Даценко, заступник голови правління Української асоціації енергосервісних компаній. – А балансоутримувач даного об’єкту повертає витрачені ЕСКО-інвестором кошти виключно за рахунок енергоекономії”. За рахунок цієї ж економії енергосервісна компанія отримує прибуток протягом обумовленого в договорі періоду часу. Наприклад, якщо до впровадження енергосервісу будівля споживала, скажімо, 100 умовних одиниць теплової, електричної енергії, то після впровадження заходів із енергосервісу споживатиме 80 умовних одиниць. І цю різницю на тарифі замовник, який хоче, щоб йому впровадили енергосервіс, повертає ЕСКО-інвестору, пояснює фахівець.

Новий інструмент – нові можливості

Енергосервіс у світі з’явився і почав поширюватися приблизно 100 років тому. В Україні – лише кілька років тому. Спочатку, 2015 року в нас було прийнято Закон “Про запровадження нових інвестиційних можливостей, гарантування прав і законних інтересів суб’єктів підприємницької діяльності для проведення масштабної енергомодернізації”. Проте впроваджувати його почали з 2016-го. Саме тоді, розповідає Андрій Даценко, були укладені перші 15 ЕСКО-контрактів у бюджетній сфері. Потім тривала річна перерва, а з 2018 року почали здійснювати масові тендерні закупівлі з енергосервісу. Активізація пов'язана з
Загальний платіж ЖБК за ЕСКО-договором складає 12,5 тисячі грн на місяць. Ця сума розбивається на весь будинок (5-поверхова “хрущовка” на 3 під’їзди)

розробкою та впровадженням системи Prozorro для проведення тендерних закупівель у бюджетній сфері. “Державні заклади тепер зможуть закуповувати послуги компаній, які займаються підвищенням енергоефективності будівель, онлайн. Термомодернізація шкіл, дитсадків, лікарень та інших закладів призведе до суттєвого покращення умов перебування в них і дозволить зекономити енергоресурси”, – писали тоді на сайті Мінекономрозвитку.

Загальний платіж ЖБК за ЕСКО-договором складає 12,5 тисячі грн на місяць. Ця сума розбивається на весь будинок (5-поверхова “хрущовка” на 3 під’їзди)...

Перший повноцінний контракт енергосервісу, який можна назвати типовим, був укладений восени 2018 року. А вже в листопаді 2019-го Державне агентство з енергоефективності та енергозбереження України презентувало результати верифікації перших проєктів з енергосервісу в бюджетній сфері, відповідно до яких за 2,5 роки в межах 130 ЕСКО-контрактів зекономлено 3 млн м3 газу, або 40 млн грн на оплаті енергоносіїв. Станом на вересень 2019 року майже в усіх регіонах країни реалізовано більше 370 ЕСКО-договорів на суму 540 млн гривень. Економія енергоресурсів за промонітореними 130 договорами склала приблизно 35% – майже вдвічі більше, ніж було передбачено умовами контрактів.

А що у житловій сфері?

На жаль, в цьому сегменті є лише один (!) успішний ЕСКО-контракт. Його три роки тому уклали в Києві члени житлово-будівельного кооперативу “Політехнік”. “Сума договору – близько 680 тисяч грн, – каже Петро Бочуля, представник енергосервісної компанії-виконавця робіт. – Строк дії – до 6 років.  ЕСКО-компанія вклала туди близько 450 тисяч грн (на обладнання та інші роботи). Зазначу, що різниця – 230 тисяч грн – не є її чистим заробітком, тому що в цю суму входять витрати на обслуговування та постійні додаткові витрати”.

Загальний платіж ЖБК за ЕСКО-договором складає 12,5 тисячі грн на місяць. Ця сума розбивається на весь будинок (5-поверхова “хрущовка” на 3 під’їзди). Голова правління розраховує платіж для кожної квартири за її квадратними метрами. Особливість даного контракту полягає в тому, що мешканці платять протягом усього року по 200-300 грн на місяць (суми зазначені в їх платіжках), а наприкінці року роблять балансуючий коригуючий акт.

Договір, зі слів Петра Бочулі, було укладено в серпні 2017 року, але послуги з енергосервісу ЕСКО-компанія почала надавати з 1 лютого 2018 року. Період між цими датами пішов на розробку проєктної документації, її погодження, встановлення обладнання, пусконалагоджувальні роботи. Після цього ЕСКО-інвестор, додає Андрій Даценко, за власний кошт зробив модернізацію системи опалення, в тому числі замінив частину трубопроводу в підвалі, встановив індивідуальний тепловий пункт (ІТП) з погодно-режимним регулюванням. Також здійснено балансування системи опалення, встановлено лічильники.

Але це ще не все.  За рахунок того, що ЖБК підписав енергосервісний контракт, він зміг взяти участь у столичній програмі “70х30”, бо впровадження, здійснені за енергосервісним контрактом, мешканці будинку показали як власну інвестицію. І в результаті отримали від Києва 70% коштів, необхідних на утеплення торцевих стін, заміну вікон на енергоефективні в місцях загального користування, утеплення трубопроводу в підвальному приміщенні. “Таким чином, – каже Андрій Даценко, – мешканці будинку виходять на економію близько 25% енергії від базового (попереднього) рівня споживання. 

Отже, ЕСКО-контракт може бути як окремим видом фінансування, так і  частиною комплексного, наприклад, діяти паралельно з проєктом ”70х30” чи “теплим” кредитом. “Усе залежить від фінансової та інституційної спроможності співвласників будинку”, – додає Андрій Даценко.

Після закінчення строку контракту ЕСКО-інвестор піде з цього проєкту, а все обладнання, яке він встановив, вже безоплатно залишиться у власності співвласників цього будинку.

Результат як мотивація

“Механізм енергосервісного контракту передбачає, що оплата за послугу прив’язана до досягнутих результатів. І в принципі це вигідно людям, – каже Вадим Литвин, керівник Центру енергоефективності Асоціації енергоаудиторів України. – Проте є два різновиди такого механізму, залежно від того, хто фінансує роботи”.

мешканці платили 5 тисяч грн за електрику, а стали платити 2 тисячі. Зекономлені 2 тисячі забирає енергосервісна компанія, а тисяча залишається у мешканців...

Перший – це коли енергосервісна компанія заходить зі своїми грошима на об’єкт і, відповідно, сама всім ризикує, пояснює фахівець. Для прикладу, компанія сама закупила й встановила енергозберігаючі лампи, а потім щомісяця отримуватиме частину коштів від отриманої економії. Скажімо, раніше мешканці платили 5 тисяч грн за електрику, а стали платити 2 тисячі. Є 3 тисячі економії; з них 2 тисячі протягом року чи двох (щомісяця) забирає енергосервісна компанія, а тисяча залишається у мешканців. “Мінус” даної схеми, з точки зору мешканців, – ЕСКО-компанія закладає у платіж втрачені прибутки. Адже якщо в неї є свої умовно 100 тисяч грн, то компанія може покласти їх на депозит під 15% і нічого не робити, а отримувати відсотки. Аби заробити більше, вона здійснює певні роботи і закладає рентабельність, скажімо, від 30%. Для мешканців обрати такий шлях – це краще, ніж взяти кредит, але водночас недешево.

Другий варіант, зі слів Вадима Литвина, можливий, якщо співвласники будівлі мають свої гроші або доступ до дешевих коштів. Тоді вони домовляються з енергосервісною компанією, що дають свої гроші на лампи (теплопункт, налаштування систем опалення). Умовно, ці послуги коштують 10 тисяч гривень. Економія після їх встановлення, яку мешканці будинку передбачають, становить, скажімо, 1 тисячу грн. З цієї суми вони готові платити ЕСКО-компанії по 100 грн, тобто лише у разі, якщо оця тисяча економії буде досягнута. Але завдання компанії – дивитися, щоб всі лампи світили, вчасно вмикалися-вимикалися, щоб та автоматика, яка стоїть, була справною.

Щоб краще зрозуміти нюанси договору, керівник Центру енергоефективності Асоціації енергоаудиторів України навів ще один приклад. Скажімо, налаштування систем опалення може коштувати півмільйона, але воно може дати економію, а може не дати, якщо цю систему погано обслуговувати. Тому власники будівлі можуть запропонувати укласти договір на обслуговування відповідного обладнання, де прописати, що якщо енергосервісна компанія гарантує досягнення 10% економії, то отримує плату, а якщо ні, то замовник плати не буде. У цьому випадку ЕСКО-компанія, яка працює за такою схемою, може брати дещо більше за свої послуги, але ефект для мешканців також буде більший, ніж тоді, коли б вони не уклали цього договору.

“Вибір із цих двох шляхів залежить від того, хто може знайти більш дешеві гроші, – додає Вадим Литвин. – Якщо, для прикладу, ОСББ щойно створено й у нього немає коштів, але йому вже хочеться зробити щось корисне, то воно йде по першому варіанту. Якщо у власника будівлі є можливість залучити гроші дешевше (“теплі” кредити, місцеві програми, скажімо “70х30” тощо), то по другому, бо виходить, що так звана ефективна ставка за позичені кошти може бути невеликою. ОСББ може взяти кредит, отримати компенсацію і домовитися з енергосервісною компанією, що заплатить їй за обладнання й у разі отримання економії ще заплатить їй, скажімо, 500 тисяч грн. Проте, якщо економії не буде, то компанія отримає лише 300 тисяч. У цьому разі всі зацікавлені, щоб економія була. А для цього має бути правильно підібране обладнання”.

ЕСКО, кредит і важливі нюанси

Але чи не краще для мешканців просто взяти кредит на енергоефективні заходи?

“Для замовника енергосервіс нагадує лізинг. Водночас енергосервісна компанія забезпечує економію і до того ж обслуговує об’єкт. А якщо замовник просто візьме кредит у банку, то доведеться самому шукати й встановлювати обладнання і самому його обслуговувати. Не думаю, що в багатоповерхівці знайдуться спеціалісти, які всім цим будуть займатися. Для замовника простіше найняти спеціалістів і розраховуватися з ними”, – вважає Петро Бачуля.

“Перевага залучення енергосервісної компанії в тому, що, по-перше, вона вміє професійно впроваджувати заходи з енергозбереження, по-друге, – матеріально зацікавлена в тому, щоб ці заходи були ефективні”, – переконує Вадим Литвин.

–  Але є важливий нюанс – ця економія не повинна призводити до погіршення комфорту”. Тобто, умовно кажучи, не може бути так, що мешканці стали платити менше, але в їх квартирах стало менше 16 градусів тепла. Отже, всі нормативи повинні виконуватися.

Другий важливий момент, на думку фахівця, – визначення базового рівня під час розрахунку економії з прив’язкою до фактичних умов. Наприклад: було холодно, а після впровадження енергоефективних заходів стало тепліше, проте оплата залишилася на тому самому рівні, що й раніше. Виходить, ми отримали економію. Тобто відштовхуватися треба не від показника в платіжках, а від базового рівня, від того, в яких умовах жили люди, зауважує співрозмовник.

Також, на його переконання, повинна бути врахована залежність від зовнішніх умов, бо, скажімо, ця зима була теплою, а минула – більш холодною. Відповідно, навіть якби жодні енергоефективні заходи в будинку не здійснювалися, то цього року мешканці зекономили би на теплі. І навпаки: якщо зима, скажімо, була більш холодною, ніж попередня, а мешканці заплатили однаково – що тепер, що тоді – чи навіть більше, – це не означає, що заходи неефективні. “Тому в договорі прописується корелюючий коефіцієнт, наприклад, на споживання теплової енергії. Усі ці підходи регламентують прийняті стандарти із серії ISO 50000 (енергоменеджмент)”, – каже Вадим Литвин.

Ще одна перевага залучення ЕСКО-компанії, на його думку, - можливість зекономити на енергоаудиті. “Енергосервісна компанія, як заходить, сама буде проводити цей енергоаудит, бо аналізуватиме, скільки можна буде зекономити. Вона сама зробить розрахунки, – зазначає співрозмовник. – Втім, проведений аналіз не буде називатися енергоаудитом, тобто енергоаудит може бути не оформлений відповідно до стандартів, але де-факто він проводиться”.

енергосервісний контракт може укласти лише ЖБК чи ОСББ...

Бажаючих багато, але тиснуть ризики

Якщо такий інструмент, як ЕСКО-контракти, вигідний населенню, то чому не поширений так само, як для бюджетних установ?

“Якщо взяти, для прикладу, енергосервісні контракти в бюджетній сфері, то тут діє окреме законодавство, яке регулює енергосервісну діяльність і захищає ЕСКО-компанії, – пояснює Андрій Даценко. – Якщо ж взяти житлову сферу, то відносини між ЕСКО-інвестором і співвласниками багатоквартирного будинку регулюються Цивільним кодексом. Тобто діє лише звичайний договір між двома юрособами, тому в потенційного інвестора є ризики неповернення своїх коштів. Мешканці будинку в будь-який момент можуть сказати, що вони забагато платять ЕСКО-компаніям, і відмовитися платити далі”.

Інша причина того, що ЕСКО-контракти не поширені серед населення – енергосервісний контракт може укласти лише ЖБК чи ОСББ, каже фахівець. Раніше в Україні не було стільки ЖБК та ОСББ, до того ж таких, які були б готові підписати енергосервісний контракт.

Ще одна причина – в Україні дуже багато будинків, де ЕСКО-інвестору не вигідно впроваджувати ті чи інші енергоефективні заходи через те, що вони довгоокупні. Наприклад, у Києві є дуже багато будинків, в яких вже встановлені ІТП, а  утеплення стін, горищ, підвалів окупиться не менше, ніж за 10 років. Тому ЕСКО-інвестор не вкладає кошти в такі заходи.

“Компанії, які заходять зі своїми грошима, зазвичай впроваджують швидкоокупні заходи (до 3 років, інколи – до 5 років), – додає Вадим Литвин. – На довгоокупні заходи енергосервісні компанії не підуть зі своїми грошима, бо норма рентабельності такого проєкту становитиме до 5%. Вигідніше просто покласти ці гроші на банківський депозит. Відповідно великі проєкти з енергозбереження можуть відбуватися за схемою, коли ОСББ залучає додатково фінансування з міського чи державного бюджету, а енергосервісну компанію може долучити на умовах, що оплата за її послуги буде прив’язана до отриманої економії. У договорі можна прописати: якщо економія буде, умовно, лише 1 тисяча грн, то ми вам нічого не заплатимо. І тоді з‘являється мотивація для всіх учасників процесу”.

Як обрати ЕСКО?

Для споживачів, тобто мешканців будинку, найбільший ризик – вибрати надійну компетентну компанію. На що звертати увагу? Наші співрозмовники радять насамперед зважати на досвід, бо на ринку постійно з’являються нові компанії, які, кажуть фахівці, не знають процедури й технічно неграмотні. “Одна справа – укласти договір, інша – впровадити заходи, а це – розробка проєктної документації, монтажні, пусконалагоджувальні роботи, обслуговування тощо. 

Адже енергосервісна компанія бере на себе зобов'язання протягом дії договору обслуговувати обладнання. Це закладено в ціну договору. Також у договорі прописано, яку економію буде забезпечувати компанія протягом певного терміну. Тому обирайте досвідчених”, – радить Петро Бачуля.

робота з житловим сектором має суттєвий мінус – проблему з поверненням коштів мешканцями...

 

Про перспективи

Попри всі ці ризики, в Україні таки є перший ЕСКО-договір у житловій сфері. “Це був наш пілотний проєкт, – пояснює Петро Бачуля. – Ми хотіли спробувати, як працює сам механізм у випадку з житловим будинком, бо раніше в нашій країні цього ніхто не пробував. Ми вирішили на собі перевірити, наскільки це вигідно, порівняти із бюджетними об’єктами, щоб, можливо, в майбутньому масштабуватися”.

Які висновки вже отримали? Зі слів фахівця, з приватним замовником набагато простіше проходити процедуру енергосервісу – вона може тривати місяць, максимум півтора. А от з бюджетними організаціями процедура дуже затяжна (переговори, тендери) – від 4-х до 9-ти місяців. Водночас, робота з житловим сектором має суттєвий мінус – проблему з поверненням коштів мешканцями. Так, дебіторська заборгованість за укладеним ЕСКО-договором із ЖБК становить 2-3 місяці, бо одні мешканці будинку платять на послуги енергосервісу одразу, як за комунальні послуги, а інші – відтягують. Для того, щоб ОСББ могло розрахуватися з енергосервісною компанією, воно має акумулювати певну суму. Через це відбувається затримка в розрахунку.

Наразі енергосервіс як фінансовий інструмент, який міг би дозволити здійснити вкрай необхідну енергомодернізацію в житлових будівлях, в Україні простоює...

Однак загалом фахівці вважають, що перспектива розвитку енергосервісу в житловій сфері є дуже хорошою, бо є попит на такі послуги.  “Бажаючих зі сторони ОСББ дуже багато, – зазначає Петро Бачуля. – До нас постійно телефонують люди й розпитують про наші послуги, бо хочуть залучити кошти й втілити енергозберігаючі заходи. Ми прораховували, що працювати з житловими будинками перспективно, це було б вигідно, бо там є на чому економити”. Основне завдання – знайти порядного замовника, тобто такі ОСББ, які нормально функціонують й можуть регулярно платити за надані послуги. “Не укласти договір на енергосервісні роботи з такими ОСББ немає причин”, – вважає фахівець.

“Якщо зараз подивитися на сайт Фонду енергоефективності, то побачимо, що на сьогодні вже понад 100 ЖБК та ОСББ заповнили анкету, в якій зазначили, що знаходяться в пошуку ЕСКО-інвестора”, – каже Андрій Даценко. Однак, на його думку, головам правління ОСББ треба більше розповідати людям про можливості, донести суть енергосервісу, пояснити його перспективи та переваги. У регіонах населення необізнане щодо енергсервісних контрактів, вважає фахівець.

Також зрушити з мертвої точки у випадку укладення ЕСКО-договорів із співвласниками будинків, і тим самим суттєво просунутися у вирішенні проблеми з енергомодернізацією житлових будинків, на думку фахівців, можна завдяки здешевленню кредитів для енергосервісних компаній. “На ринку енергосервісу все впирається в наявні кошти в ЕСКО-компаній, – каже Петро Бачуля. – Власні кошти компанії акумулюють, але на інвестування їх не дають. В основному інвестуються кредитні кошти”. Тобто енергосервісна компанія бере банківський кредит, з якого починає інвестувати в нові об’єкти. Однак враховуючи високі відсотки, за якими банки надають кредити для інвестування, вкладати ці кошти в енергосервісні роботи в будинках невигідно. “Якби банки знизили ставки за кредитами, щоб можна було брати гроші не під 25% річних, а, скажімо, під 15%, чи якби було пільгове кредитування саме для енергосервісних компаній, то, думаю, вони би масово “зайшли” і на бюджет, і на ОСББ”, – додає співрозмовник.

Наразі енергосервіс як фінансовий інструмент, який міг би дозволити здійснити вкрай необхідну енергомодернізацію в житлових будівлях, в Україні простоює.

Світлана Олійник спеціально для “Української енергетики”