Новояворівській громаді, що на Львівщині, знадобилося лише 3 роки, щоб суттєво реформувати своє житлово-комунальне господарство. За цей час у всіх 119 багатоповерхівках мешканці створили ОСББ, а 10% цих будинків термомодернізували. Загалом 19 ОСББ подали заявки для участі в програмі Фонду енергоефективності "Енергодім".10 будинків уже термомодернізовані. І дуже багато мешканців інших будинків планують зробити це, бо бачать результати вже виконаних проєктів. Усе це стало можливим завдяки тому, що мешканці, громада й держава об’єднали свої зусилля.

Як вдалося досягнути таких результатів і які наступні кроки планує зробити громада – розбиралася "Українська енергетика".

 

Повна ОСББізація

 

Ми звикли, що в плані здійснення енергоефективних заходів попереду, зазвичай, стоять великі міста, оскільки в них більші фінансові можливості та підтримка. Однак Новояворівськ руйнує стереотипи. У цьому місті, розташованому за 30 км від Львова, мешкають лише понад 30 тисяч людей. І всі – у багатоповерхівках, бо тут немає індивідуального житлового сектору. Проте в усіх цих будинках створені ОСББ. Повна ОСББізація. 

Як таке можливо? Нагадаємо, що в Україні лише приблизно 25% будинків мають ОСББ. Перше ОСББ в Новояворівську – "Сяйво" – було створено у 2007 р.

"Наше місто унікальне, – підтверджує Галина Джулай, перша заступниця голови Новояворівської міської ради. – У ньому лише багатоповерхівки, яких 119. З них 102 – старі, і це не дивно, адже містечку вже 59 років, а для багатоквартирних будинків це дуже багато. Відповідно, такі будинки дуже енергозатратні – у них найнижчий клас енергоефективності та великі викиди СО₂. Ці будівлі потребують капітального ремонту". 

Жителі міста вирішили не чекати, коли системи будинків "посипляться", а відремонтувати житло, зробити його менш енерговитратним, а відтак зменшити плату за комунальні послуги. Однак для цього потрібно було десь взяти кошти. 

"Ми дуже тішилися, коли 2018 року запрацював Фонд енергоефективності, який 2019 року запустив програму "Перші ластівки", – згадує Галина Джулай.

Ідеться про пілотний проєкт, започаткований 2019 року для тестування процедур Фонду. У ньому взяли участь 15 ОСББ з усієї України. Програма "Перші ластівки" давала змогу виконати в будинку чимало енергоефективних заходів. Наприклад, замінити інженерні мережі, встановити індивідуальний тепловий пункт (ІТП), здійснити балансування системи опалення, утеплити труби опалення та гарячого водопостачання, фасад. А ще – замінити вікна, дверні блоки в місцях загального користування (МЗК), покрівлю тощо. 

Це, можливо, перше місто в Україні, де для порятунку житлового фонду в усіх будинках створили ОСББ…

"Завдяки програмі Фонду фактично з’явилася можливість зробити всі необхідні роботи в багатоповерхівці. І це був порятунок. Адже, як відомо, 60% енергоносіїв у містах іде на багатоповерхівки, і тому з ними потрібно щось робити", – зазначає співрозмовниця.

Однак стати учасником програми Фонду енергоефективності могли лише ОСББ. І щоб залучити кошти для робіт (Фонду енергоефективності гарантував  відшкодування 70% від кошторисної вартості робіт), мешканці почали створювати в будинках ОСББ. І зараз вони діють у всіх 119 старих будинках Новояворівська. 

"Це, можливо, перше місто в Україні, де для порятунку житлового фонду в усіх будинках створили ОСББ, – каже Галина Джулай. – 2023 року останні 20 будинків перейшли в ОСББ. У Новояворівську 75 ОСББ охоплюють 119 будинків. Окрім цього, у громаді є ще кілька ОСББ: 3 – у смт Шкло (де окрім особняків є багатоквартирні будинки) і 1 – в с. Старичі (воно охоплює 15 будиночків). Це доводить, що ми можемо працювати в цьому напрямі й рухатися вперед, "затягуючи" кошти на будинки".

Слід зазначити, що всі ця величезна робота була проведена завдяки Галині Джулай, яка до того, як обійняти посаду в міськраді, п’ять років була директором управлінської компанії "Нове місто" й керувала низкою будинків Новояворівська. Власне, вона ініціювала створення ОСББ в Новояворівську й певний час була головою правління ОСББ "Липи, 1а".

 

Термомодернізація почалася з "перших ластівок" 

 

Першим ОСББ Новояворівська, яке почало співпрацювати з Фондом енергоефективності, стало ОСББ "Липи 2". Однак оскільки Фонд відшкодовував 70% витрат, а 30% від кошторисної вартості мали сплатити мешканці, у них не залишалося іншого вибору, як взяти позику. Утім, це рішення далося нелегко.

"Дуже важко прийти до мешканців, більшість з яких люди після 50 років, пенсіонери, і сказати їм, що нам треба взяти кредит у банку, – згадує Галина Джулай. – Особливо у 2018 році, бо люди тоді дуже переживали, що через кредит у них можуть забрати квартиру. Доводилося пояснювати, що це лише позика в банку на певний період. Загалом багато часу та сил пішло на те, аби пояснити і вислухати співвласників будинку, переконати їх, що енергомодернізація принесе нам спільну вигоду – будинок буде енергоощадним і комфортним. Не останню роль тут зіграло те, що я приходжу на загальні збори завжди з розрахунками і конкретними цифрами. Адже мешканці хочуть знати, скільки вони будуть платити".

Люди повірили, і з березня 2019 року об’єднання співвласників долучилося до пілотного проєкту, а 2020 року першим завершило всі роботи з модернізації будинку й пройшло верифікацію.

Загальна вартість проєкту (будівельно-монтажні роботи, матеріали та обладнання) становила понад 4 млн грн. ОСББ отримало грант у розмірі майже 3 млн грн, тобто 70% від загальної вартості. Крім того, ОСББ отримало відшкодування витрат на проведення енергоаудиту, виготовлення енергетичного сертифікату, розроблення проєктної документації та її експертизу, авторський і технічний нагляд, повторну енергетичну сертифікацію будинку (завдяки коштам Німецького товариства міжнародного співробітництва (GIZ GmbH).

Фахівці виконали в п’ятиповерхівці енергоефективні заходи за пакетом "Б" (комплексний). Зокрема встановили індивідуальний тепловий пункт (ІТП); термоізолювали трубопроводи системи опалення в неопалювальних приміщеннях; теплоізолювали зовнішні стіни та конструкції; збалансували гідравлічну систему опалення тощо. Завдяки усім заходам клас енергоефективності будинку змінився з найнижчого "G" до "Е". Енергоспоживання системи опалення знизилося наполовину, а викиди СО₂ – на 25%.

 

Ще 9 термомодернізованих багатоповерхівок

 

Після "першої ластівки" – ОСББ "Липи 2" – у 2020-2022 роках у Новояворівську термомодернізували ще 9 багатоповерхівок. Зокрема ОСББ "Липи 4". Мешканці цієї аналогічної з ОСББ "Липи 2" п’ятиповерхівки не могли дочекатися, щоб так само гарно зробили і їхній будинок. Загальна вартість утеплення будинку становила майже 5,5 млн грн. На ІТП з балансуванням та утеплення труб пішло близько 1 млн грн, на енергозберігаючі двері – майже 77 тис. грн. Отже, загалом енергомодернізація  обійшлася у понад 6,5 млн, з яких Фонд енергоефективності відшкодував понад 4,5 млн, а районна рада відшкодувала 350 тисяч грн. Внесок співвласників становив приблизно 1,6 млн грн, або 360,48 грн/кв. м для кожної квартири. При цьому внески членів ОСББ становлять 2,91 грн/кв. м. Водночас люди отримали економію теплоносія у понад 50%.

"Як бачимо, йдеться про невеликі кошти для співвласників, – звертає увагу Ольга Кархут, голова правління ОСББ "Наш дім – Новояворівськ" ("Липи 3"). – Якщо будинок у середньому стандартний – панельна дев’ятиповерхівка на 2 під’їзди, то середня загальна кошторисна вартість усіх заходів, окрім оновлення покрівлі (станом на кінець 2021 – початок 2022 року) – приблизно 7-9 млн грн, з яких 70% компенсує Фонд, а 30% – співвласники. Вартість усіх робіт для квартири площею 60 кв. м – 21-22 тис грн. Якщо ми розіб’ємо ці кошти на 10 років (бо мешканці брали позику на 10 років), то це посильна сума для всіх верств населення багатоповерхівки – навіть для пенсіонерів. Їм доводиться щомісяця платити приблизно 120-130 грн до їхнього внеску за комунальні послуги. Але ці кошти можна акумулювати під час опалювального періоду, економлячи на енергоносіях, зокрема на теплі".

Найбільше хвилюються, чи зможуть вчасно розрахуватися, пенсіонери. Однак з досвіду Новояворівської громади, саме вони є найкращими платниками. Крім того, система є гнучкою, тому не всі люди розтягують виплату на 10 років. Так, усі мешканці ОСББ "Липи 2" сплатили свій внесок. Щодо інших термомодернізованих будинків, то там люди сплатили вже приблизно 60-80% внеску. Хтось може розрахуватися одразу, а хтось за 2 чи 5 років. 

Наступні дві дев’ятиповерхівки, де було проведено енергоефективні заходи в межах програми "Енергодім", – ОСББ "Липи 8" та "Липи 12". 

"Вони були, напевно, найбільш обшарпані в місті. А зараз – це нові, дуже красиві будівлі. І жодна новобудова не є такою термомодернізованою, як наші старі оновлені багатоповерхівки. А все тому, що в них усе зроблено згідно з високими вимогами. Наприклад, утеплено 15-сантиметровим шаром пінопласту, а навколо вікон – мінеральна вата, балконні огородження також утеплені мінеральною ватою тощо", – зазначила Галина Джулай.

Жодна новобудова не є такою термомодернізованою, як наші старі оновлені багатоповерхівки. А все тому, що в них усе зроблено згідно з високими вимогами…

А після цього в Новояворівську термомодернізували ще кілька будинків на вулицях Юрія Липи та Вербицького. Навели лад у найбільшій у місті дев’ятиповерхівці на 5 під’їздів, де діє ОСББ "Лісна-1" (вул. Вербицього, 1). Однак плани в мешканців цього будинку є дещо більшими, ніж в інших. 

Минулого року, коли відключали світло на 3-4 години, ІТП в будинку не працювало, бо не було підкачки води. Тож прогрівалися лише два під’їзди (куди гаряча вода заходила довільно), решта – остигали. Тому в ОСББ вирішили розробити проєкт і хочуть встановити на даху сонячні панелі, щоб навіть коли немає світла, працювали насоси. Натепер уже розроблено кошториси на два будинки ОСББ (за адресою Вербицького, 1 та Вербицького, 13). Однак, щоб втілити ці плани в життя, потрібно, аби Фонд енергоефективності почав надавати підтримку за проєктами з відновлюваними джерелами енергії. 

Усі доступні енергоефективні заходи за програмою "Енергодім" запроваджені також у будинку ОСББ "Львівська 7-я". Дуже теплою стала п’ятиповерхівка ОСББ "Старичі Відродження" у селі Старичі. Слід зазначити, що тут загалом є 15 багатоповерхівок. І тепер їх мешканці, побачивши оновлений сусідній будинок, мріють термомодернізувати також свої. Адже вони платили взимку за 1 кв. м опалювальної площі 43 грн, тоді як у термомодернізованому будинку – 12 грн. Як бачимо, різниця величезна.

 

Фінансова підтримка термомодернізації

 

Коли 2022 року в Україні почалась повномасштабна війна, Фонд енергоефективності припинив приймати нові заявки від ОСББ на участь у програмах. На той час 12 будинків у Новояворівську вже приготували пакети документів для подання їх до Фонду, та 24 лютого завадило цим планам. 

І тоді Новояворівська міська рада виділила кошти з міського бюджету за програмою підтримки ОСББ "95 на 5" на встановлення ІТП, аби бодай в такий спосіб допомогти мешканцям цих будинків. У 9 будинках за цією програмою вже встановили ІТП, вони пройшли опалювальний сезон. А загалом сьогодні ІТП є вже у 25 багатоповерхівках Новояворівська.

Після того, як Фонд енергоефективності відновив прийом заявок, будинки, де вже встановлено ІТП та деякі інші подали заявки до Фонду, аби запровадити доступні заходи за пакетом "А" програми "Енергодім". Йдеться про встановлення балансувальних клапанів, утеплення труб теплопостачання та гарячого водопостачання, заміну вікон і дверних блоків у місцях загального користування тощо. 11 будинків вже отримали схвалену заявку. 

Однак, перш ніж подати першу заявку, у будинку треба провести енергоаудит, який коштує приблизно 20 тисяч грн, і виготовити проєктно-кошторисну документацію. Де взяти так гроші? Для ОСББ у Новояворівську це не проблема, бо вони позичають необхідні кошти в револьверному фонді. 

"Щоб взяти участь у програмі "Енергодім", ОСББ повинно зробити свій внесок у розмірі 30%, – пояснює заступниця міського голови Новояворівська. – Щоб допомогти мешканцям, міська рада влила у револьверний фонд Асоціації "Енергоефективні міста України" спочатку 200 тисяч грн (аби наші ОСББ могли брати звідти безвідсоткову поворотну позику на пакет документів з енергоаудиту). Однак коли ми переконалися, що ця скарбничка для наших ОСББ добре працює й має попит, тоді влили ще 1,5 млн грн".

Відтак зараз Новояворівська міська рада має у револьверному фонді 1 млн 700 тисяч грн для своїх ОСББ. І тепер вони можуть позичити стільки грошей, скільки їм потрібно, і на той термін, на який вони хочуть – сплатити свій внесок, виконати роботи, а потім отримати відшкодування у розмірі 70% від Фонду. Тобто співвласники житла, які беруть участь у програмі "Енергодім", мають безвідсоткову позику. А це, безумовно, є великим стимулом для того, аби термомодернізувати свої багатоповерхівки.

Новояворівська міська рада має у револьверному фонді 1 млн 700 тисяч грн для своїх ОСББ. І тепер вони можуть позичити стільки грошей, скільки їм потрібно, і на той термін, на який вони хочуть…

"Влітку 2023 року в Новояворівську вперше зробили такий хід: ОСББ позичили гроші з револьверного фонду на встановлення ІТП, встановили їх, а тоді подали заявки до Фонду енергоефективності, – розповів Святослав Павлюк, виконавчий директор Асоціації "Енергоефективні міста України". – Тобто не маючи коштів на рівні ОСББ, вони їх позичили по суті у міського бюджету, і завдяки цьому ці ОСББ зайшли в опалювальний сезон, вже маючи ІТП. Швидкість роботи Фонду енергоефективності бажає кращого, хоча сам процес встановлення ІТП в будинку займає лише приблизно  тиждень. А револьверний фонд створює паралельний механізм, який звільнений від бюрократії, і тому він працює досить швидко". 

Представниця місцевої влади також розповіла, що за допомогою револьверного фонду ОСББ без проблем відшкодовували банківські відсотки за програмою "Енергодім". 

Крім того, в Новояворівську також діє міська програма підтримки ОСББ. Завдяки їй об’єднання співвласників проводять ремонтні роботи внутрішньобудинкових мереж, капітальний ремонт покрівлі тощо. Ця програма передбачає надання з місцевого бюджету ОСББ 95% суми на такі роботи, а 5% – це є внесок співвласників. Своєю чергою, аби сплатити ці 5%, співвласники можуть користуватись коштами з револьверного фонду. А віднедавна ОСББ мають можливість також брати позику на роботи за програмою "Енергодім" у банку "Глобус".

"Впевнена, що цей курс у нашій громаді взятий правильно, адже маємо дуже хороші результати, – зазначила Ольга Кархут. – Громада планує встановити ІТП у всіх будинках, бо це є перший крок до економії, до того, аби люди менше платили, до того, аби якось збалансувати старі будинкові системи".

Зараз у Новояворівській громаді 10% "старого" житлового фонду (від загальної кількості будинків) термомодернізовано за пакетом "Б" програми "Енергодім". 

"Це найкраще, що може бути для порятунку старого житлового сектору. І найкраще, що може бути, для економії енергоносіїв, і для економії коштів мешканців, і для порятунку наших старих розбалансованих систем опалення і наших будинків", – додала Галина Джулай.

 

Плани подальшої термомодернізації та секрети успіху

 

У Новояворівську не зупиняються. Планують 2024 року термомодернізувати останній будинок по вулиці Юрія Липи, де 5 багатоповерхівок вже пройшли цей шлях. А ще – термомодернізувати за пакетом "А" програми "Енергодім" 12 будинків.

"За 5 років хочемо максимально термомодернізувати житловий фонд міста, – розповіла Галина Джулай. – А ще разом із ТОВ "Нафтогаз Тепло" плануємо збудувати нову ТЕЦ на біопаливі та утеплити мережі теплопостачання. Адже стара ТЕЦ, до якої підключені всі будинки в місті, дуже енергозатратна, бо використовує газ. Крім того, через цю ТЕЦ після закінчення опалювального сезону ми не маємо в місті гарячої води. Звісно, люди встановили собі бойлери, але електроенергія дорожчає, тому це не вихід. Якщо влітку заради лише гарячої води палити стару котельню, то ця вода буде на вагу золота". 

Відтак громада вирішила розпочати будівництво нової ТЕЦ на біопаливі і навіть вже виділила для цього земельну ділянку. "Нафтогаз Тепло" зараз розробляє проєктно-кошторисну документацію. А громада – у пошуках інвестора. Також 2024 року в місті планують термомодернізувати три дитячі навчальні заклади, а два – у межах громади. А в усіх корпусах лікарні встановлять ІТП, зроблять балансування системи опалення, утеплять труби. Власне цей план, зі слів заступниці міського голови Новояворівська, означає, що громада підтримує процес інтеграції сталого розвитку в Україні відповідно до Європейського зеленого курсу. 

Втім, на думку Святослава Павлюка, із зеленими ініціативами наразі все складно. Ідея зробити нову ТЕЦ на місцевій біомасі підвисла після звільнення Вітренка з посади голови "Нафтогазу". Бути чи ні цій ТЕЦ і в якому вигляді – це предмет планування міста, бачення, як би мала виглядати міська енергетика. Це також питання розрахунків обсягів виробництва, споживання, балансів, зберігання тепла.

Водночас у громаді не втрачають оптимізму.

"Ми дуже гнучкі та мобільні, тому готові запроваджувати щось нове, аби мати можливість економити енергоресурси та аби люди менше платили, – зазначила заступниця міського голови Новояворівська. – Працюємо над цим, де лише можемо, тому власне і хочемо максимально встановити ІТП у будинках, оскільки в них є перегріви, погода тепла, а регулювати подачу тепла будинковим теплолічильником не дуже ефективно. ІТП дасть змогу економити 25-30% тепла. У наших планах провести збори у будинках щодо встановлення ІТП, аби одразу після завершення опалювального сезону можна було розробити кошториси".

Ми дуже гнучкі та мобільні, тому готові запроваджувати щось нове, аби мати можливість економити енергоресурси та аби люди менше платили…

Як бачимо, Новояворівськ досягнув значних результатів у термомодернізації житла. Вони стали можливими тому, що заради оновлення свого житлового фонду громада, по-перше, сприяла створенню ОСББ. Більша частка їх була створена фактично за пів року. По-друге, громада застосовує різні фінансові інструменти для того, аби ОСББ могли брати участь у програмі "Енергодім". Зокрема тут запровадили міську програму "95 на 5", а також приєдналися до револьверного фонду Асоціації "Енергоефективні міста України". 

"Рецептом успіху Новояворівська в роботі з термомодернізацією житла та повній ОСББізації є залучення голови ОСББ до управління цим процесом. Пані Галина Джулай, яка була головою ОСББ, потім керівником керуючої компанії, займалася створенням і підтримкою всіх ОСББ, вела практичні проєкти, була призначена заступником міського голови. І оскільки вона мала значний напрацьований досвід, знала, як усе робиться, а також до неї була довіра завдяки тому, що вона досягнула чималих результатів, то вона запустила цей величезний процес. Власне Новояворівськ став "першою ластівкою" у програмі Фонду енергоефективності завдяки значному досвіду і великому бажанню цієї жінки. Відтак бачимо, як багато може залежати від однієї людини у громаді", – акцентує Святослав Павлюк.

Отже, чи буде такий досвід корисний іншим громадам, залежить не лише від повної ОСББізації. Наявність юридичного статусу ОСББ та якість управління будинком – це різні речі, наголошує експерт. Можна не мати ОСББ, але мати нормальне управління, і навпаки. Хоча імовірність його мати серед ОСББ є вищою.

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для "Української енергетики"
Фото: з архіву Новояворівської міської ради