Сьогодні близько трьох мільйонів українців опинились без житла. Воно зруйноване або пошкоджене внаслідок російського вторгнення. На жаль, саме війна змушує Україну нарешті почати вирішувати житлове питання, яке гостро стояло ще до російського вторгнення. Люди повинні не просто мати де притулитися, а отримати якісне енергоефективне житло. Чи вдасться швидко забезпечити ним українців – залежить від житлової політики, зокрема, від розв'язання питання щодо власності житла та моделі управління ним.

 

Ситуація із реформою житлової політики

 

Відповідно до даних Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій, станом на кінець квітня 2023 року, житло 2,5 млн українців є зруйнованим або пошкодженим внаслідок повномасштабного вторгнення рф.

"Коли ми говоримо про повністю зруйноване житло, яке на сьогодні є в реєстрі, – це 170 тисяч людей. І це не враховуючи тимчасово окупованих територій, де ми ще не можемо порахувати зруйноване житло", – зазначила міністр із питань реінтеграції тимчасово окупованих територій Ірина Верещук.

З її слів, 200 тисяч громадян України наразі мешкають у місцях компактного проживання, зокрема, близько 5 тисяч українців – у 25 побудованих модульних містечках. Коли ці та інші люди, квартири та будинки яких пошкоджені або зруйновані, зможуть повернутись до своїх осель, залежить від реформування житлової політики з урахуванням нових викликів, обумовлених війною.

Один із важливих аспектів – управління багатоквартирними будинками, оскільки саме від цього наразі залежить швидкість відновлення житла.

Відповідно до змін до закону про житлово-комунальні послуги, органи місцевих рад мали до 1 березня 2022 року провести конкурс з призначення управителів багатоквартирних будинків, які не визначились самостійно з моделлю управління. Таких моделей, згідно з останньою редакцією закону про здійснення права власності у багатоквартирному будинку, є три: самостійне управління співвласниками; через управителя або управляючу компанію; об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). 

Проте почалось повномасштабне вторгнення росії і про управління будинками припинили говорити.

“Я бачу перспективу за управлінськими приватними компаніями, однак в Україні управителі нормально не запрацювали у межах закону про житлово-комунальні послуги, – зазначила Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм “Громадянської мережі “ОПОРА". – На мою думку, основна проблема в тому, що міста не бажали віддавати контроль приватному бізнесу у цій сфері. Вони хотіли, щоб будинками керували комунальні підприємства”. 

Міста не бажали віддавати контроль приватному бізнесу у цій сфері. Вони хотіли, щоб будинками керували комунальні підприємства…

Кожне місто поділили на лоти, на кшталт районів. Так, у Києві таких 11. Мала бути якась велика компанія, яка погодилась би обслуговувати весь район, а не будинок. І це, вважає експертка, відразу відсікло дуже багатьох потенційних гравців ринку. 

“Фактично міста скористались цим, аби їм було легше і для того, щоб фактично перемогли колишні ЖЕКи. І в результаті такої реформи ЖЕКи просто змінили свої вивіски на управлінські компанії. Таким чином залишилась та сама монополія. У зв'язку із тим, що триває війна і є ризики, пов'язані з бойовими діями, із несплатою людей, нові гравці та інвестиції не прийдуть. Ринок фактично зупинився”, – констатувала Тетяна Бойко.

 

Щоб відновити будинок, потрібно створити ОСББ

 

В Україні робиться ставка на ОСББ як на найбільш ефективну модель управління будинком. Однак люди не поспішають створювати такі об’єднання масово, особливо у старих будинках, що потребують значних інвестицій з боку мешканців. Наразі ОСББ створені лише у близько 30% багатоквартирних будинків. Ця частка зростає, але не завдяки бажанню мешканців керувати своїм будинком, а тому, що відновлення зруйнованого під час війни житла за програмою “ВідновиДІМ” та енергомодернізація за програмою “Енергодім” можливі лише для ОСББ. Отже, відбувається по суті штучне збільшення таких об’єднань.

“Людей змушують створювати ОСББ, хоча я не бачу у цьому жодного сенсу, – наголосив Олег Попенко, голова Спілки споживачів комунальних послуг. – Стоїть завдання перекласти проблеми із багатоквартирним будинком на плечі його співвласників. В Україні 20 років “дерибанили” житловий фонд. Невідомо як і кому ці квартири пороздавали, приватизували або залишили у комунальній власності, а сьогодні кажуть людям: ось вам ваш будинок, якому 50 років, і тепер кожен із вас має знайти по 10 тисяч доларів, щоб його відремонтувати. Тобто невирішені проблеми, які накопичувались десятиріччями, тепер хочуть скинути на плечі співвласників багатоквартирного будинку. І це продукує як держава, так і органи місцевого самоврядування, які також не переймаються проблемами людей”.

Експерт вважає, що реформа житлової політики в Україні зайшла у глухий кут, і навіть пішла не у той бік, в який мала би піти. 

“Ідея зробити 100% ОСББ у житловому фонді України є абсолютно химерною, – вважає голова Спілки споживачів комунпослуг. – Вона в принципі не може бути реалізована, тому що неможливо, аби 100% людей стали відповідальними власниками за бажанням когось із депутатів Верховної Ради. Навіть якщо з’явиться такий закон на раз-два, всі не стануть відповідальними власниками. Це так не працює”.

Ідея зробити 100% ОСББ у житловому фонді України є абсолютно химерною…

До того  ж і світовий досвід демонструє, що ця модель управління не є масовою.

“Наприклад, у Німеччині й США лише 12-13% будинків об'єднались в кооперативи чи кондомініуми, або як у Фінляндії – в акціонерні товариства. А у нас хочуть зробити 100% ОСББ”, – зазначив Олег Попенко.

Інших способів об'єднання багатоквартирного будинку й управління (орендне, приватне, муніципальне, соціальне житло), як це є у цивілізованому світі, в Україні не передбачено. 

“Ми повинні, окрім ОСББ, пропонувати ще п’ять-шість нових законопроєктів: про дохідні будинки, орендне, соціальне житло (про соціальне – закон є, але його треба доробляти), муніципальне. Тобто ми повинні встановити зони відповідальності. На жаль, ніхто не хоче брати її на себе. Водночас, 30% житла у Києві і Львові здається в оренду, проте цей пласт ринку не врегульований жодним законом. Через це були величезні проблеми на початку війни, коли вартість житла, скажімо, у Львові, зросла у п’ять разів”, – навів аргументи голова Спілки споживачів комунпослуг. 

Він вважає, що у деяких випадках, коли люди не можуть організуватись у багатоквартирному будинку, бо склався такий соціум, потрібен новий закон, згідно з яким таке житло буде визнаватись соціальним. 

З його слів, на теперішній час десятки тисяч українських будинків знаходяться абсолютно без управління та якісного обслуговування, хоча будинок – це складна технічна складова.

Очевидно, що ОСББ не будуть створені в усіх українських багатоповерхівках. Яким чином тоді будуть відновлені пошкоджені?

“Відновленням також мають займатися управителі, – вважає Тетяна Бойко, представниця ГО “ОПОРА”. – І такий алгоритм у державному механізмі обговорювався. Деякі місцеві програми передбачають, що таку роботу можуть виконувати управителі. Однак, мені видається, що тут питання також в інституційній спроможності управителів. Оскільки коштів за програмою “ВідновиДІМ” і за місцевими програмами доволі мало, то зараз вони спрямовані саме на ОСББ. Проте, коли алгоритм із ОСББ повністю відпрацюють, тобто коли буде задоволений попит всіх ОСББ, тоді почнеться робота з управителями”. 

Експертка зауважила, що зараз на програму “ВідновиДІМ” від ОСББ подано близько 80 заявок і вони у роботі. Однак проблема, на її думку, в тому, що ці будинки не мають якісної документації, аби в них розпочались роботи. Відповідно, якщо зараз ще взяти 100-200 заявок від управителів, то буде та сама картина. 

“Якщо говорити про енергоефективність, то я вважаю, що на даному етапі розвитку ринку у нас можуть бути лише ОСББ. Чи стануть таким драйвером управляючі компанії? На даному етапі (у перспективі п’яти років) їм хоча б зайти на ринок і почати управляти. Чи займуться вони енергоефективністю? Це питання також економічне –  скільки це буде коштувати. Зараз це дорожче, бо йдеться про комерційну структуру, додаткову діяльність, а не основну. Міжнародні донори, які дають кошти, фокусуються на ОСББ, тому що не так багато є управителів, які захочуть і зможуть займатись енергоефективністю й організаційно, й фінансово”, – розмірковує Тетяна Бойко. 

 

Розвиток житлового фонду і питання власності

 

Зараз у Верховній Раді до другого читання готують законопроєкт №6458. Він пропонує комплексну реконструкцію кварталів: модернізацію багатоквартирних будинків і знесення “хрущовок”. Та чи на часі зараз вирішення цих старих проблем, коли сьогодні потрібно передусім забезпечити житлом 2,5 млн людей, які втратили домівки?

Звісно, можна розселяти українців у тимчасові будиночки та переобладнані будівлі, гуртожитки, однак є загроза, що таке тимчасове житло насправді може стати постійним. На будівництво повноцінного потрібні величезні кошти, та залучити їх без з’ясування питання власності на житло не вдасться.

“Основним питанням у житловій політиці та в управлінні житлом є питання існування, збереження та розвитку житлового фонду. До війни він деградував – не відтворювався, його ресурс зменшувався, – наголосив Всеволод Ніколаєв, доктор економічних наук, професор Wrocław University of Science and Technology "Politechnika Wrocławska”. – Однак якщо раніше можна було говорити, що ми ще почекаємо кілька років до масового відновлення, масових ремонтів, то тепер війна загострила цю проблему. Вона потребує негайного вирішення через велику кількість зруйнованих будинків і людей без житла. Однак розв’язати її в рамках минулої системи власності на житло не можна. Тому першим питанням є модель власності на житло”.

Першим питанням є модель
власності на житло…

В Україні, як було сказано вище, за основу управління у багатоквартирному будинку взяли ОСББ чи кондомініум, які зі свого боку базуються на моделі індивідуальної власності на квартиру, спільної власності на будинок, а також спільної власності на земельну ділянку (якщо вона є). 

За такої моделі, якщо у людей немає грошей на капітальний ремонт або на відбудову зруйнованого житла, отримати фінансування зі сторони неможливо. Звісно, йдеться не про окремі випадки, коли кошти на ці цілі надає Фонд енергоефективності, а про 54 млрд грн, в які оцінюється потреба щодо відбудови усіх пошкоджених і зруйнованих будинків, зазначив експерт. 

“Будь-якого інвестора цікавить, який у нас існує механізм повернення коштів, – пояснив економіст. – І це питання я чув неодноразово тут, за кордоном. Я пояснюю, що в Україні нерухомістю є квартира, а будинку в обліку взагалі немає, бо не може бути два варіанти нерухомості. У нас будинок розчинений квартирами. Квартира формально є нерухомістю, що підпадає під реєстрацію, а будинок – ні. Проте ми ж відновлюємо будинок! Відтак у бухгалтерському обліку повинен бути будинок. Однак оскільки будинку немає в обліку, то у нього немає власника. Він є декларативним, тобто всі власники квартир є співвласниками будинку. А де цей загальний власник і де його облік, реєстрація його власності?” 

В інших країнах будинок зареєстрований за певною організацією і має під собою землю, яка так само зареєстрована. В Україні все по-іншому.

Будь-якого інвестора цікавить, який у нас існує механізм повернення коштів…

“Отже, у нас все перевернуто з ніг на голову. Потенційні інвестори питають: яким чином ми можемо інвестувати, де буде відображено рух тих коштів, які ми хочемо вкласти, і яким чином вони будуть повернені (механізм). Зробити це в умовах теперішні моделі власності неможливо”, – стверджує Всеволод Ніколаєв. 

На його переконання, цю проблему можна внормувати. Для цього система власності у будинку має бути трансформована у форму юридичної особи. 

“Уявімо, що мешканці будинку замість того, щоб бути власниками квартир, стануть співвласниками юридичної особи. А юридична особа стане єдиним власником будинку та земельної ділянки – так, як це є, наприклад, на підприємстві, – пропонує варіанти вирішення проблеми Всеволод Ніколаєв. – Є певне підприємство, у нього у власності є будинок заводу і земельна ділянка. Водночас у цього підприємства є акціонери. В нашому випадку, який стосується будинку, нинішні власники квартир стають у тих же пропорціях співвласниками цієї юридичної особи. Тоді ця юридична особа може легко отримати права власності на землю. Не співвласності умовно 100 людей, а одна юридична особа володітиме землею і будинком. Формується класичний вигляд нерухомості: земля і будинок. І один власник, в якого є засновники – акціонери. Отже, ми міняємо форму власності на псевдонерухомість, якою є квартира і впорядковуємо це: є нерухомість, є юрособа –  власник, в юрособи є акціонери”. 

Що буде відбуватися далі? Заходить інвестор і платить, умовно, 1 млн грн, за який  ремонтується будинок. Цей інвестор стає, наприклад, на 5% співвласником даної юридичної особи. Якщо люди гроші на ремонт будинку не давали, то виходить, що кожен із них тепер має право займати свою квартиру не повністю безкоштовно, а за 5% площі своєї квартири платити орендну плату. Отже, інвестор отримує дохід на інвестиції через квартирну плату від колишніх власників квартир (адже він у кожній квартирі є на певну частку співвласником). І з часом він отримує із доходом свої кошти. 

Водночас, у цьому будинку за рахунок даних інвестицій підвищується ціна нерухомості.

“Фактично інвестор взяв у людей частину власності, проте насправді він збільшив їхню частку, яка в них залишається, завдяки ремонту. Тобто в людини вже не 100%, а 95% власності, але ці 95% коштують більше, ніж раніше коштували їхні 100%”, – пояснив експерт. 

Він зауважив, що система, коли будинок – це юридична особа, а люди є акціонером юрособи, працює у Фінляндії 120 років і вважається у світі найкращою системою володіння та управління житлом. Однак фінська модель в українських умовах повинна бути вдосконалена, адже у Фінляндії немає таких потреб, як в Україні. Там люди, які живуть у будинку, мають достатньо коштів, щоб ремонтувати його. Для відновлення українських будинків потрібен інвестор. А він прийде лише тоді, коли буде зацікавлений отримувати прибуток. 

Враховуючи, що в Україні багато людей неплатоспроможні, за цією моделлю вони можуть навіть не платити комуналку, а натомість віддати частину своєї власності інвестору. 

“Отака модель працює, – запевнив Всеволод Ніколаєв. – Є механізм зацікавленості інвестора. Будинки зберігаються, тому що з'являються кошти на їхнє обслуговування. І поступово створюється дохідний житловий фонд. Крім того, створюється соціальний житловий фонд (якщо фінансування було з бюджетних коштів, тоді місцева влада отримує частку в цьому житлі, яка, за рішенням цієї влади, може здаватися за ринковими цінами або безкоштовно. Залежно кому і за яких обставин. Іншого виходу немає. Зараз люди мають власність на псевдонерухомість. Проте вони можуть отримати реальну власність на корпоративні права і стати співвласником підприємства, яке має активи у вигляді реального об'єкта нерухомості”.

 

Відновлення житла – це надовго

 

Сьогодні точиться чимало розмов про те, чи вдасться забезпечити людей житлом до зими. Проте швидкого відновлення пошкоджених і зруйнованих будинків, на переконання експертів, очікувати не варто. 

“Мені здається, що це дуже схоже із ситуацією з контрнаступом на фронті, – розмірковує Тетяна Бойко. – Це не “егегей”. Не можна думати, що хтось за нас зробить той контрнаступ, а я собі відсиджусь, зачекаю. Ціна цього є дуже високою. Дуже схожа ситуація з відбудовою. Це довго, складно, передбачає залучення дуже багатьох сторін  і, передусім, тих людей, які постраждали. Мало того, що вони травмовані, їм треба ще пройти сім кіл бюрократичного пекла. Проте, якогось простішого шляху я не бачу”. 

Водночас, на думку координаторки “ОПОРИ”, не можна спрощувати ці процеси і переконувати людей, що якщо вони подали заявку на відновлення будинку у “Дію”, то “єВідновлення” запрацює масово. 

“Це не буде масовий і швидкий процес, бо створені на місцях комісії, що мають забезпечувати отримання коштів у рамках “єВідновлення”, у багатьох регіонах ще не діють. Тому є декілька етапів. По-перше, забезпечення людей гідним тимчасовим житлом (це питання вирішується по-різному, бо на це впливає дуже багато факторів).

По-друге, це власне відбудова пошкодженого житла. Тут також все довго й складно, поетапно, бо все залежить від того, чи йдеться про легкі пошкодження, чи про серйозні, чи про повну відбудову будинку. Відповідно є різні підходи, різні моделі. Складно організаційно, фінансово, але це просто треба робити, а не розповідати, що воно буде робитися”, – описала глибину проблеми вона.

Таким чином, для того, аби надати житло тим, хто його втратив через війну, недостатньо програми “ВідновиДІМ”, що розрахована лише на ОСББ. Нам потрібно мати також інші форми управління будинком і запустити механізм, який стимулюватиме інвесторів вкладати кошти у відновлення житла, а мешканців – бути відповідальними співвласниками. Лише тоді процес відновлення на умовах енергоефективності стане масовим.

 

Світлана ОЛІЙНИК спеціально для “Української енергетики”