Не було би щастя, та нещастя допомогло. Цей вислів сповна стосується однієї з львівських багатоповерхівок, де лише критична ситуація із каналізацією змусила мешканців чотири роки тому об’єднатися і терміново рятувати будинок. Коли ж люди побачили результат, то вирішили не зупинятись й максимально модернізували свою дев’ятиповерхівку. Вона стала однією з небагатьох у країні, де є поквартирний облік тепла, і де мешканці споживають на 43% менше енергоресурсів, ніж чотири роки тому.

Як людям вдалося лише за чотири роки зробити грандіозні перетворення в будинку – проаналізувала “Українська енергетика”.

 

Критична ситуація змусила людей об’єднатися

 

У львівському будинку по вулиці Хоткевича, 66 важко впізнати стару “панельку”. Сьогодні він виглядає, як новий: помальовані у фіолетові тони стіни, нові енергоефективні вікна, двері, охайна прибудинкова територія. Сучасним є цей будинок і всередині, попри те, що насправді йому 38 років.

“ОСББ в будинку було створено 1 квітня 2019 року, – розповіла Оксана Пухір, голова ОСББ “Хоткевича-66”. – У нас 72 квартири, два під’їзди, дев'ять поверхів. Стан будинку був жахливий: старі труби, передусім не було нормальної каналізації. Кожні три дні ми викликали сантехніків, аби вони пробивали її. Мешканці мордувалися через це з часу здачі будинку в експлуатацію. Нечистоти заливали підвали й витікали на сходи. Влітку неможливо було відчинити вікна, бо сморід заходив у квартири, плодилися мухи. У порівнянні з іншими будинками, наш був дуже занедбаний”.

Будинок до модернізації, фото з архіву ОСББ

Одразу після створення ОСББ, ініціативна група скликала збори мешканців і пояснила людям ситуацію: коштів – немає, каналізація – у критичному стані, але ніхто не допоможе його виправити, окрім самих власників житла. Зібрали по 1 тис. грн з квартири, закупили матеріали і практично за тиждень (за допомогою фахівців-сантехніків) навели порядок із каналізацією у двох під’їздах. Зокрема, лише з одного підвалу назбирали 75 мішків бруду, а потім засипали підвал шаром щебеню зі піском. 

Люди були вражені тим, що змогли так швидко позбутися проблеми, яку терпіли дуже багато років. Вони побачили, що хоча й самі заплатили кошти, доклали зусиль, але тепер мають дуже хороший результат. 

Після цього голова ОСББ запропонувала скерувати залишки коштів на ремонт зливової системи, оскільки вода з даху йшла старими, потрісканими трубами по коридорах будинку та стікала на щитові. Деякі з них через це згоріли.

Фото з архіву ОСББ

“Коли ми зробили і зливову систему, люди сказали, що треба рухатися далі й модернізувати будинок, – згадує голова ОСББ. – Ми зробили дах, щитові, замінили крани та труби на холодну воду на пластикові. Зняли старий утеплювач із труб і поставили новий румунський із полістиролу. До слова, мешканці ввечері, після роботи, самі спускалися в підвал, “одягали” труби і завдяки цьому здружилися. Також ми привели до ладу прибудинкову територію”. 

Все робили за власні гроші. Плата в ОСББ спочатку була 6,60 грн за кв.м. Крім того, був додатковий внесок за період, коли не було опалення: спочатку півроку мешканці доплачували по 200 грн з квартири, а наступного року – по 100 грн протягом півроку.

За грантовою програмою “Львівтеплоенерго” в будинку встановили індивідуальний тепловий пункт (ІТП). 

 Це дуже хороший будинок, в якому злагоджені люди і хороший голова ОСББ, тому за дуже короткий строк в ньому було виконано дуже багато робіт…

“Отже, мешканці практично за власні кошти частково модернізували свій будинок, – зазначила Тетяна Афанасьєва, менеджерка супроводу проєктів з енергомодернізації за програмою “Енергодім”. – Вони багато чого зробили за два роки існування ОСББ: усунули аварійні ділянки, поміняли вікна й двері в місцях загального користування (МЗК). Дах частково також відремонтували. Це дуже хороший будинок, в якому злагоджені люди і хороший голова ОСББ, тому за дуже короткий строк в ньому було виконано дуже багато робіт”.

Єдине, що залишилось зробити ОСББ – утеплити будинок. Можна було взяти кредит на пластикові вікна й двері у коридорах, але люди дуже боялися кредиту, тому якісні вікна в під’їздах також встановили за свої зібрані гроші. Хотіли утеплити фасад, але не могли. Утеплення дуже дороге. 

Окрім того, у будинку давно існувала така проблема: у квартирах на дев'ятому поверсі були дуже гарячі батареї, а на першому – ледве теплі. Відповідно одні мешканці завжди відчиняли вікна, а інші – не могли зігрітися. І з цим треба було щось робити.

 

"Енергодім" як новий етап енергоефективності

 

Згодом члени правління ОСББ довідались про те, що кілька будинків поруч подали заявки на участь у державній програмі “Енергодім” від Фонду енергоефективності. Зустрілись із менеджеркою, яка вела ці проєкти, й попросили її розповісти про можливості програми. Вона запропонувала представникам ОСББ провести збори, аби мешканці будинку також зрозуміли, які заходи можна зробити за програмою. І хоча спочатку люди дуже сильно боялися кредитів, проте одностайно проголосували за участь у програмі і потім таки взяли кредит на 2,5 млн грн. 

“У мене не було жодної людини в будинку проти того, аби подавати заявку на проєкт, – пригадала Оксана Пухір. – У грудні 2020 року її затвердили. Вийшло так, що з будинків, які подавалися на проєкт, ми були останні, але вийшли з проєкту перші. Роботи почались 1 вересня 2021 року через те, що довго писався проєкт і нам треба було взяти кредит”.

Підрядників шукали серед тих компаній, які вже працювали за проєктами Фонду і які знають його вимоги. Плюс врахували досвід роботи, відгуки. Вибрали фірму, яка запропонувала ОСББ виконати роботи найдешевше і найшвидше. Решта хотіли за роботу на 1 млн грн більше. Роботою підрядників в ОСББ задоволені.

“У цьому старому будинку частково замінили й теплоізолювали трубопроводи тепло- та  гарячого водопостачання, – розповіла менеджерка супроводу Тетяна Афанасьєва. – Також зробили гідравлічне балансування на кожному стояку, зокрема, встановили автоматичні клапани. Утеплили зовнішні стіни, встановили розподілювачі теплової енергії у квартирах, автоматичні регулятори температури повітря на батареях мешканців. Крім того, замінили вікна й двері балконних блоків у квартирах, утеплили та засклили балкони та лоджії тощо. До слова, на вимогу Фонду, встановлено енергоефективні шестикамерні (з трьома склами) вікна, відтак у будинку тепер, як у бункері”.

Будинок після енергомодернізації, фото з архіву ОСББ

Щодо фасаду, то він утеплений 15-сантиметровим шаром пінопласту. Зі слів менеджерки проєкту, загалом дві третини будинку утеплені пінопластом, а одна третина – мінватою. Це сталося через те, що, відповідно до пожежних норм, відкоси біля вікон повинні бути утеплені шаром мінвати і кожний 3-й поверх також, бо має бути пожежний пояс із мінвати.

Від утеплення підвалу ОСББ відмовилося, бо вимога Фонду – утеплення шаром мінвати у 15 см, а це дуже дорого, й такий захід має великий термін окупності. Горище в будинку пізніше утеплювали самостійно – керамзитом. Потреби в більшому утепленні, кажуть, немає, бо фасад тепер утеплений з усіх боків, встановлено нові парапети, відповідно в будинок не затікає дощова вода. 

Найважче, зізналася Оксана Пухір, було справитися із кредитом. Також складними були організаційні моменти, адже майстрам треба було працювати в кожній квартирі, аби поставити байпаси (по суті перемички на трубах опалення), потім розподілювачі, але мешканці в цей час – на роботі. Проте вони довіряли голові ОСББ, тому давали їй ключі, а вона вже стояла над майстрами, коли вони виконували роботи. Завдяки організації все вдалося зробити дуже швидко. 

“Навіть підрядники казали, що якби всі будинки так організовували роботу, то вони вже давно би поздавали всі проєкти”, – зазначила представниця ОСББ.

Фото з архіву ОСББ

Коли почалась війна, в будинку практично всі роботи за проєктом були виконані, залишилось лише пофарбувати незначну частину фасаду. Цього не зробили лише через заборону представників технагляду у зв’язку з початком морозів. Треба було чекати до весни. 

У цей час росіяни почали бомбити Київ, Луцьк та інші міста. Німецьке товариство міжнародного співробітництва GIZ, що підтримує проєкти Фонду енергоефективності, призупинило діяльність в Україні. Інвестори очікували, як розвиватимуться події. 

“Не отримавши жодного відшкодування від Фонду, ми були під тиском кредиту, тому пережили величезний стрес, – ділиться сумними спогадами Оксана Пухір. – Хоча мали кредитні канікули й завдяки цьому не платили тіло кредиту, проте повинні були платити відсотки. Крім того, ми мали заплатити підрядникам. Раніше домовились з ними про дуже вигідні для нас умови: ми платимо їм 40%, а 60% вони чекають, коли будуть відшкодування від Фонду. Ми навіть не брали кредит на ці 60%. Однак тепер переживали, що Фонд скаже: вибачте, але триває війна. Тоді нам довелося б віддавати 100% підряднику, адже робота виконана. Був стрес. Проте нас заспокоїли німці, представники GIZ (знімаю перед ними свій капелюшок), бо повідомили, що якщо держава не зможе погасити кредит, то всі фінансові відшкодування вони візьмуть на себе, й допоможуть тим будинкам, які опинилися у цій ситуації”. 

Не отримавши жодного відшкодування від Фонду, ми були під тиском кредиту, тому пережили величезний стрес…

Підрядники відновили роботи у квітні 2022 року й швидко дофарбували будинок. У травні приїхали представники донорів. Вони ходили по квартирах, фотографували, що зроблено (навіть фото кожного вікна, яке потім збільшували і уважно вивчали), перевіряли якість робіт, виставляли зауваження. Десь бракувало дюбелів, щось треба було переробити. І підрядник виправляв. Не міг перейти до наступного етапу, доки досконало не зроблено попередній, і якщо технагляд не дав згоди йти далі. 

“Усе робилося дуже якісно, тому мені дуже сподобався підхід програми “Енергодім”, – констатує голова ОСББ. – Фонд виставляв чіткі вимоги, аби забезпечити інтереси всіх учасників проєкту, а підрядник мав виконати все так, як написано, інакше не отримав би свої кошти. Була якось у нас одна бригада, яка займалася утепленням фасадів, але підрядник швидко замінив її на іншу, бо працівники замість працювати за проєктом, казали: "Та ми все життя так працювали!”.

Фото з архіву ОСББ

“Підрядники дуже акуратно робили свою справу, відтак на них не було жодних нарікань мешканців. До того ж в нас є від них гарантія і на обладнання, і на роботи, тому у разі чогось – вони одразу приїжджають й усувають недоліки”, – додає Тетяна Афанасьєва.

Роботи за проєктом повністю закінчили у травні минулого року, після чого отримали відшкодування від Фонду (відшкодування за  програмою “Енергодім” становить до 70% – за роботи, матеріали та обладнання). Загалом грант від Фонду склав 5,7 млн грн.

“Щастя, що ми майже все встигли зробити до війни, – тішиться Оксана Пухір. –  Вже рік живемо в оновленому будинку. Навіть зробили ремонт у під’їздах. Попри війну. Бо так хотілося все це закінчити! Війна війною, але якщо вже помирати, то помирати гарно”.  

 

Менші витрати тепла – менші платіжки

 

Зі слів менеджерки супроводу Тетяни Афанасьєвої, завдяки проєкту, мешканці, які живуть на першому поверсі будинку, нарешті отримали нормальну температуру у помешканні. Вже ніхто не мерзне. 

“Температура теплоносія, що потрапляє у квартиру, вона тепер реально та сама, що на вході у будинок, – зазначила вона. – Гідравлічне балансування кожного стояка дозволило збалансувати температурний режим між дев'ятим і першим поверхами. А найбільш результативний захід, на мою думку, це автоматичне регулювання тепла у квартирах та поквартирний облік тепла. Отже, маючи загальну систему центрального опалення, ми на кожну батарею встановили регулятори температури й розподілювач, який дозволяє обліковувати віддачу тепла від кожного радіатора, відповідно потім відбувається розподіл того тепла, яке отримала кожна квартира. Температура у приміщенні може бути у межах від 16 до 28 градусів – кому як комфортно. Чим менша температура – тим менше людина заплатить”.

Власники двокімнатної квартири в цьому будинку за березень 2023 року заплатили за опалення в середньому 350 грн. Взимку за опалення трикімнатної квартири люди платили 700-800 грн. І це за нормальної температури у кімнатах – +21-22°.

“У будинку дуже тепло, – запевняє Оксана Пухір. –  Наприклад, я у своїй квартирі площею 70 кв. м цієї зими взагалі не вмикала опалення. Оскільки перший місяць після модернізації нас не обліковувала білінгова компанія (за квартирними лічильниками на опалення), то мені прийшла платіжка за опалення на 900 грн. А потім, відповідно до квартирних розподілювачів (по суті лічильників) тепла, мені нараховували 600 грн, за березень – 453 грн. Чому нарахували, якщо я не вмикала опалення? Бо я все одно отримувала якесь тепло по трубах, а також оскільки є незначні тепловтрати по будинку, попри утеплення. Для порівняння, моя дитина, яка живе в немодернізованому будинку, заплатила за двокімнатну квартиру 1200 грн. А моя мама, яка має трикімнатну квартиру площею 66 кв. м (майже така, як у мене), заплатила 1600 грн”.

Я у своїй квартирі площею 70 кв. м цієї зими взагалі не вмикала опалення…

Зі слів Тетяни Афанасьєвої, ІТП у будинку налаштований так, що за температури на вулиці +8° він відключається, тобто тепло у будинок не подається. Цього року ОСББ написало лист до теплоенерго з проханням відключати подачу тепла за температури на вулиці +6°, бо немає потреби. Крім того, на 10° було знижено температуру подачі теплоносія, тобто якщо раніше у будинок подавали теплоносій 60-70°, то зараз – 50-60°. 

Менеджерка зауважила, що оскільки ІТП ставився раніше за грантовою угодою між теплоенерго та Європейським банком, то ОСББ наразі не є його власником, але за два роки прилад передадуть на баланс ОСББ, і тоді мешканці зможуть самі регулювати температуру. Наразі це робить теплоенерго за письмовою згодою ОСББ. 

“Коли будинок не утеплений, то потрібна вища температура, тиск, а оскільки ОСББ утеплило свій, то йому такі загальні параметри не підходять. Можна було б ще більше зменшити температуру, але теплоенерго не погоджується”, – додала менеджерка.

Фото з архіву ОСББ

З слів Тетяни Афанасьєвої, позитивним моментом для ОСББ також стало виявлення під час робіт квартир із “теплою підлогою”. Ці “витоки” тепла закрили. 

“Сусіди – одна сім’я, – робить висновок вона. – Нарешті люди почали це розуміти і цінувати після проведення заходів із енергомодернізації. Коли мешканці вклали свої кошти в будинок, то тепер інакше ставляться до нього”. 

 

Фінансування проєкту

 

Після завершення робіт за програмою “Енергодім”, в ОСББ провели збори, на яких правління відзвітувало за актами виконаних робіт і надало людям усі розрахунки: прогнозні і фактичні (останні трошки менші, ніж прогнозні). Мешканці були задоволені.

Основні цифри є наступними: загальна вартість проєкту – 8,1 млн грн, зокрема, утеплення будинку коштувало 4,2 млн грн, нові мережі – 3,2 млн  грн (це мережі + розподілювачі, регулятори і додаткові радіатори), на вікна пішло приблизно 1 млн грн. 

Енергоаудит будинку мешканці проводили за свої гроші (він необхідний, аби подати заявку номер 1 до Фонду енергоефективності на участь у проєкті “Енергодім”), а вже виготовлення проєктно-кошторисної документації, технагляд та авторський нагляд були здійснені за рахунок німецького фонду міжнародного співробітництва GIZ.

Енергоаудит коштував 20 тис. грн. Ці кошти були витрачені з резервного фонду ОСББ, але пізніше, після схвалення першої заявки ОСББ, 14 тис. грн із цих 20 були повернуті Фондом. Відповідно мешканці витратили лише 6 тис. грн своїх коштів.

“Зараз із 72 квартир залишилося лише 12, які ще не погасили кредит, тобто більшість мешканців одразу заплатили свою частку (20%). Загальна сума проєкту – понад 8 млн грн, тобто частка мешканців мала бути 1,6 млн грн. Їм залишилося заплатити менше ніж 200 тисяч”, – зазначила Тетяна Афанасьєва.

Скільки заплатила умовно кожна квартира? Зі слів менеджерки, існувало два види витрат. Один вид розраховувався на квадратні метри загальної площі квартири. Це загальнобудинкові витрати (які можна було поділити на квадратні метри) на утеплення і заміну мереж гарячого водопостачання та опалення. Вони становили 224,90 грн на один квадратний метр загальної площі, тобто майже 225 грн. Отже, якщо квартира має площу 50 квадратних метрів, то її власники мали сплатити 11 250 грн за утеплення і заміну мереж. Інший вид витрат стосувався автоматичних регуляторів і розподілювачів тепла. Це сума 1 155 грн на один радіатор. 

“Однак ці кошти вже були сплачені після відшкодування Фонду енергоефективності та міської ради, – зауважила менеджерка проєкту. – Річ у тім, що міська рада відшкодувала ОСББ 750 тис. грн  – це 30% від вартості кредиту, який вони брали. Відповідно людина, яка мала, скажімо, три точки опалення у квартирі, повинна була заплатити 3 465 грн. У середньому, якщо брати двокімнатну квартиру, загальна сума за всі заходи становила до 15 000 грн”.

 У середньому, якщо брати двокімнатну квартиру, загальна сума за всі заходи становила до 15 000 грн…

"Пройти проєкт було дуже важко, – зізналася голова ОСББ Оксана Пухір. – Якби мене запитали чи погодилася б я ще раз піти на таке, то напевно, що ні. Адже на мені як на голові висіло все. Люди телефонували по ночах, бо переживали за себе, а я і менеджерка проєкту переживали за всіх. Дісталося стресу також підрядникам. Вони переймалися, як усе буде через війну, переживали, аби все пройшло по Фонду, бо якби він забракував роботи – підрядники нічого б не отримали. Втім успіх залежить від усіх мешканців будинку, від їх бажання".

 

Приклад ОСББ "Хоткевича-66" доводить, що за згуртованості людей навіть стару дев’ятиповерхову “панельку” можна дуже швидко модернізувати, а відтак швидко "відбити" витрати, сплачуючи за тепло на 40% менше. Річна економія коштів на опалення будинку становить майже 800 тис. грн. А у разі подорожчання енергоносіїв вигода лише зросте.

 

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”