В Україні, за даними Київської школи економіки (KSE), станом на грудень 2022 року, пошкоджено або зруйновано 17,5 тисячі багатоквартирних будинків. Відновити ті, які не сильно постраждали, сьогодні можна за допомогою запущеної наприкінці листопада минулого року державної програми “ВідновиДІМ”. Проте скористатись нею можуть далеко не всі будинки. Варіантів для тих, хто не відповідає умовам програми, не так багато, але вони є – це місцеві та грантові програми підтримки, а також позики у Револьверному фонді.

Як це працює – проаналізувала “Українська енергетика”.

 

Не варто чекати на гроші

 

В Україні 21 листопада минулого року запустили державну програму “ВідновиДІМ”, яка фінансує будівельні роботи з відновлення пошкоджених агресором будинків ОСББ. Однак програма компенсує не більше 7,2 млн грн витрат мешканців на ремонт. До того ж лише ОСББ і лише на відновлення незначних пошкоджень. Де взяти кошти, якщо потрібно більше, ніж 7,2 млн грн, або якщо у будинку немає ОСББ? 

Що робити мешканцям, у чиєму будинку, скажімо, зруйнована несуча стіна? Спочатку її треба відновити і лише тоді можна подавати заявку для участі у програмі. Але де взяти гроші, щоб відновити стіну? 

Зрештою, щоб увійти у програму, спочатку потрібно зробити звіт технічного обстеження будинку та проєктно-кошторисну документацію. Однак за які кошти?

Усі ці питання, здається, заводять у глухий кут. Проте вихід для мешканців пошкоджених агресором будинків є. Головне – не чекати, поки впаде “манна небесна”.

“Міста намагаються допомогти мешканцям пошкоджених будинків за допомогою, наприклад, державних субвенцій, – зазначила Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм “Громадянської мережі ОПОРА". – Такі кошти місто платить напряму підрядникам для того, щоб вони термінового відремонтували, скажімо, дах. Однак цих грошей дуже мало. Так, в Ірпені їх не вистачає навіть на 10% пошкодженого житлового фонду, тому сподіватись мешканцям на те, що хтось прийде і щось вам зробить, я б не радила. Можливо, це станеться в майбутньому – будуть створені певні механізми: донори нададуть кошти чи це будуть конфісковані активи російської федерації, і деяким будинкам пощастить. Однак я б не радила нічого не робити і просто чекати, коли влада прийде і відремонтує ваш будинок”.  

 

Джерела фінансування

 

Проаналізуємо, з яких джерел можна залучити гроші, аби відновити й модернізувати свій будинок.

Насамперед це можуть бути власні внески співвласників. Також частина ОСББ має певні надходження від користування спільним майном співвласників, і ці кошти можуть направлятись на потреби відновлення і модернізацію будинків. Дуже важливою сьогодні є фінансова державна підтримка. Зараз вона здійснюється через Фонд енергоефективності, зокрема, через програми “Енергодім” (її мета – енергомодернізація багатоповерхових будинків) та  “ВідновиДІМ” (спрямована на відновлення пошкоджених ворогом будинків ОСББ). Суттєву фінансову допомогу співвласники пошкоджених будинків можуть отримати з місцевих програм підтримки, зокрема, обласних. Крім того, джерелами фінансування відновлення житла є грантові кошти та благодійні пожертви. 

Однак кожне з цих джерел фінансування, взяте окремо, не може закрити собою всі потреби пошкодженого будинку. 

“Наприклад, програма Фонду енергоефективності “ВідновиДІМ” призначена лише для ОСББ, – наголосила Тетяна Бойко. – До того ж дана програма не покриває витрат на всі види робіт із відновлення будинків. Нею можуть скористатись лише будинки, які мають незначні ушкодження, зокрема, в яких не пошкоджені несучі конструкції. Якщо вартість проєкту понад 1 млн грн, то ОСББ потрібно замовляти експертизу, а це додаткові витрати”. 

ЧИТАЙТЕ ТАКОЖ: Скільки коштує безкоштовне відновлення житла – досвід ірпінчан 

Відповідно, для того, щоб ОСББ могли подати заявку на участь у цій програмі, їм спочатку часто потрібно зробити певні підготовчі першочергові роботи, які не покриваються програмою “ВідновиДІМ”. Наприклад, поремонтувати перекриття. Також потрібно зробити проєкт і замовити його експертизу, якщо він коштує більше 1 млн грн. Відповідно це додаткові витрати, додає експертка. 

Навіть якщо Фонд енергоефективності компенсує 100% вартості проєкту, то по факту виходить, що спочатку ОСББ потрібно десь знайти ці кошти і витратити…

Крім того, є роботи, які треба виконати чим швидше, бо інакше вже за кілька місяців, через погодні руйнування, вони будуть коштувати на 25% дорожче. Та й ціни на будівельні матеріали також зростають. Отже, ОСББ опиняються у ситуації, коли треба десь взяти гроші і зробити це терміново.

“Навіть якщо Фонд енергоефективності компенсує 100% вартості проєкту, то по факту виходить, що спочатку ОСББ потрібно десь знайти ці кошти і витратити”, – констатувала Тетяна Бойко. 

Місцеві програми підтримки 

 

Де можна взяти кошти, аби виконати певні роботи, необхідні для входу у державну програму з відновлення житла? Теоретично, можна чекати на нові зміни до “ВідновиДІМ”, однак, чи будуть вони і коли – невідомо, розмірковує представниця “ОПОРИ” Тетяна Бойко. Відтак потрібно поєднувати існуючі ресурси і механізми. Наприклад, місцеві програми та револьверні фонди. 

“Зараз особливо важливо створити інструментарій на місцях для того, щоб мешканці могли скористатись тими чи іншими можливостями програм, які потенційно заявлені міжнародними партнерами і націлені на відновлення, відбудову наших міст, містечок і сіл”, – зазначив Сергій Кошарук, радник-консультант з питань енергоефективності, екології та розвитку громад Асоціації енергоефективних міст України.

Деякі міста та області зараз приймають такі програми. Є такі, наприклад, і у Київській області. Одна з них – для приватних будинків, інша – програма співфінансування для ОСББ.

“Ми розробили для ОСББ обласну програму, за якою будемо сплачувати з бюджету Київської області 100% витрат, що пішли на розробку проєктно-кошторисної документації, – розповіла Наталія Шевченко, голова Ради ОСББ Київщини. – Далі ОСББ вже зможуть подаватись із цими документами на програму "ВідновиДІМ”.

Крім того, програмою підтримки для ОСББ Київщини зможуть скористатись будинки, які не мають права брати участь у програмі "ВідновиДІМ", адже вона лише для будинків із незначними пошкодженнями – 1-2 категорій. Завдяки програмі будинки з більш значними пошкодженнями можна доводити до того стану, який би дозволяв їм надалі брати участь у програмі "ВідновиДІМ".

Відома програма відновлення житлових будинків і прибудинкових споруд, пошкоджених внаслідок бойових дій на території Броварського району. На цей рік громада заклала у програму 20 тис. грн.

Кілька програм існує у Чернігові. Наприклад, програма часткової компенсації витрат мешканцям міста, понесених на відновлення вікон у багатоквартирних будинках внаслідок російської військової агресії. Загальний обсяг фінансування програми – 75 млн грн. Інша програма скерована на проведення технічного обстеження пошкоджених об'єктів і ремонти житлового фонду, у тому числі на придбання будівельних та інших матеріалів.

 

Револьверні фонди пришвидшать відновлення

 

Окрім місцевих програм, власники пошкоджених будинків можуть використати для відновлення свого житла Револьверні фонди, які свого часу були створені для підтримки проєктів з енергоефективності. 

“Револьверний фонд – це фінансовий інструмент для надання цільової безоплатної поворотної фінансової допомоги, або, як ще простіше називають, безвідсоткової позики”, – пояснив Сергій Кошарук, радник-консультант з питань енергоефективності, екології та розвитку громад АЕМУ.

Асоціація вирішила запровадити механізм поворотної фінансової допомоги, для чого  створила програму Револьверного фонду міст (РФМ) АЕМУ для реалізації проєктів з енергоефективності.

Цей фонд наповнюється з бюджетів громад. Для кожної міськради у РФМ відкривається власний рахунок, куди громада перераховує кошти для надання безкоштовних позик. Далі, лише міська рада через створену нею конкурсну комісію вирішує кому та на який термін (а це може бути строк від одного до 12 місяців) позичати кошти з цього рахунку. Після повернення позики у РФМ АЕМУ цими коштами може скористатись наступний заявник. АЕМУ виступає оператором РФМ, тобто здійснює адміністративне обслуговування роботи фонду.  

Наразі до даної програми доєднались громади п’яти міст: Кам’янець-Подільського, Ковеля, Краматорська, Новоградівки, Новояворівська. Завдяки РФМ видано 15 позик на суму 2 млн 143 тис. грн при оборотному фонді, який громади внесли у револьверний фонд міст – 1 млн 230 тис. грн. Тобто ці самі кошти вже по декілька разів надавались ОСББ на поворотній основі для різних потреб. 

“Отже, ОСББ можуть користуватись не лише місцевими програми (зокрема, й програмами співфінансування), але й револьверним фондом, створеним у громаді. Завдяки цьому об’єднання співвласників будинків мають можливість позичити кошти, аби терміново закрити певні потреби. А потім, коли мешканці отримають гроші, наприклад, за програмою “ВідновиДІМ” чи іншою програмою, то можуть повернути позичені гроші”, – пояснив механізм Сергій Кошарук. 

ОСББ можуть користуватись не лише місцевими програми (зокрема, й програмами співфінансування), але й револьверним фондом, створеним у громаді…

Таке поєднання механізму револьверного фонду із державними, місцевими та іншими програмами є дуже вигідним для співвласників житла. 

“Так, для того, щоб пришвидшити роботу того чи іншого ОСББ за програмою “ВідновиДІМ”, спочатку воно повинно зробити технічне обстеження будинку, підібрати проєктне рішення, зробити проєктно-кошторисну документацію, експертизу. На все це потрібні стартові гроші. І їх власне можна позичити у револьверному фонді”, – дала рекомендації представниця “Громадянської мережі ОПОРА” Тетяна Бойко.

Зі слів експертки, таким чином місцеві бюджети можуть підставити своє плече ОСББ, що потребують швидкого відновлення. Також револьверний фонд можна задіяти для фінансування додаткових робіт, які потрібно зробити вже і зараз, а кошти на ці роботи можна буде отримати потім з інших джерел і повернути до револьверного фонду. Крім того, в ОСББ є можливість проавансувати 30% робіт, які після верифікації повернуться у вигляді другого траншу від Фонду енергоефективності за програмою “ВідновиДІМ”.  

 

Використання револьверного фонду у Вознесенську

 

Револьверний фонд у Вознесенську Миколаївської області було створено при ГО “Агентство економічного розвитку” ще у 2013 році. А 2018 року він почав діяти ще у шести громадах Миколаївської та Одеської областей.

“Наш револьверний фонд збільшився до 2 млн за рахунок донорських внесків (зокрема, програми розвитку ПРОООН), які становили половину суми, – розповів Сергій Аверков, голова ГО “Агентство економічного розвитку”. – Цікаво, що співзасновником фонду у місті Южне на Одещині стала Асоціація ОСББ, яка зробила свій внесок. Тепер у фонді  цього міста є 400 тис. грн”. 

Попри дуже складну ситуацію через обстріли у Миколаївській області, револьверний фонд при ГО “Агентство економічного розвитку” (Вознесенськ) вижив і зберіг кошти. 

Хоча дуже багато мешканців виїхало, фонд не зазнав втрат, бо ОСББ справно погашають взяті позики. Це було неочікувано для самих засновників фонду, бо йдеться про форс-мажор, який впливає на діяльність ОСББ. Та ще більшим було їх здивування, коли вони почали отримувати заявки на нові позики.

Зараз у роботі 20 проєктів. 15 із них розпочалися до 24 лютого 2022 року, а п’ять – вже після початку воєнних дій. Сумарно у роботі 600 тис. грн, з яких 530 тис. – це кошти, задіяні у нових проєктах, тобто їх профінансували ОСББ вже після початку війни, що досить ризиковано. 

“Проте ми пішли на цей ризик, розуміючи, що мешканці, які зібрались і прийняли рішення взяти ці гроші, також ризикують, – пояснив таке рішення Сергій Аверков. – І ми домовились з нашими партнерами, нашою владою, що ми продовжуємо фінансування. По деяких містах у нас є перевищення запиту, тобто у нас є більше заявок, ніж коштів, які ми можемо дати (через обмежене фінансування, бо ми не можемо зараз поповнити фонд, хоча у нас є таке бажання)”. 

Все це свідчить про те, що револьверні фонди – не лише дієвий механізм, а інструмент, який має дуже високу життєздатність, додав голова ГО. Він зазначив, що зараз стоїть питання, як допомогти тим будинкам, які суттєво постраждали, адже суми, необхідні на їх відновлення, набагато більші за кошти, які є у фонді. Проте у громаді впевнені, що все вдасться, тому що фонд є механізмом, який органічно працює майже з усіма діючими інструментами: від грантів, де він може бути власним внеском, до програм “Енергодім”, “ВідновиДІМ”.

“До речі, у Вознесенську є будинок, якому ще до війни вирішили надати значну суму з револьверного фонду для того, аби він міг реалізувати проєкт за програмою “Енергодім”. ОСББ прийняло рішення продовжити ці роботи під час війни, і зараз фонд акумулює кошти, щоб надати їх цьому будинку. Це шалений ризик, на який йдуть мешканці, але ми готові підтримати їх на цьому шляху”, – наголосив Сергій Аверков. 

Він зазначив, що револьверний фонд є дієвим інструментом і додатковим компонентом будь-якої програми. Питання лише у тому, як він буде наповнюватись.

Револьверний фонд є дієвим інструментом і додатковим компонентом будь-якої програми. Питання лише у тому, як він буде наповнюватись…

“Зараз ми маємо ту модель, яка відпрацювала щонайменше чотири джерела наповнення: гранти, місцевий бюджет, кошти асоціації та власні гроші, – додав голова “Агентства економічного розвитку”.

 

Револьверний фонд як рятівна паличка у Новояворівську

 

Програмою Револьверного фонду АЕМУ з 2022 року користуються, наприклад, у Новояворівську Львівської області .  

“Ця програма дуже гнучка і вкрай потрібна, – зазначила Галина Джулай, перша заступниця міського голови Новояворівська. – Це дуже зручний патичок-рятівничок для ОСББ”.

Вона навела такий приклад. Першим кроком до термомодернізації за програмою “Енергодім” є енергоаудит, на який мешканці повинні зробити внесок у розмірі 30%. Проте не всі люди розуміють потребу в енергоаудиті і не всі можуть відразу заплатити кошти. У цій ситуації ОСББ може взяти кошти на два-три місяці (на скільки потрібно) у Револьверному фонді, сплатити свій внесок, а потім відповідно отримати 70% коштів від Фонду енергоефективності. Так само можна взяти позику і для виготовлення проєктно-кошторисної документації. 

“Новояворівська міська рада спочатку спробувала й внесла у револьверний фонд 200 тис. грн у 2021 році, – розповіла Галина Джулай. – Ці кошти дуже вдало використовували наші ОСББ. Торік ми спробували внести до револьверного фонду ще 1 млн грн, але державне казначейство не перекинуло ці кошти. Будемо намагатись повернути їх, аби наші ОСББ могли скористатись ними”. 

Представниця місцевої влади також розповіла, що за допомогою РФМ минулого року ОСББ без проблем відшкодовували банківські відсотки за програмою “Енергодім”. 

“Цей інструмент дуже зручний і гнучкий, особливо для ОСББ. Сподіваємось, що цього року, крім 1 млн грн, ми внесемо, можливо, ще 1 млн – для зручності функціонування наших ОСББ. І якщо у країні знову розпочне роботу програма “Енергодім”, на яку очікують всі наші ОСББ, то вони зможуть користуватись коштами з револьверного фонду”. 

До слова, у Новояворівську діє також міська програма підтримки ОСББ. Завдяки їй об’єднання співвласників проводять ремонтні роботи внутрішньобудинкових мереж, капітальний ремонт покрівлі тощо. Ця програма передбачає надання з місцевого бюджету ОСББ 95% суми на такі роботи, а 5% – це є внесок співвласників. Своєю чергою, аби сплатити ці 5%, співвласники можуть користуватись коштами з револьверного фонду. 

 

Де брати гроші на відновлення будинків без ОСББ

 

На жаль, ОСББ в Україні створено лише у 20-25% багатоповерхових будинків. А це означає, що вони не можуть взяти участі у державних програмах “ВідновиДІМ” та “Енергодім”. А за рахунок лише місцевих програм відновити пошкоджені під час війни будинки неможливо – громади просто не мають стільки коштів.

“Я раджу таким будинкам створювати ОСББ, бо рано чи пізно, але до цього дійде, – рекомендує Тетяна Бойко. – Наразі для таких будинків є механізм відновлення через управляючі компанії. Зараз законодавство не забороняє співвласникам самим прийняти рішення, яким уповноважити управителя зробити це. Єдине, Фонд енергоефективності не працює з управителями. Можливо, що надалі в одній з удосконалених у майбутньому версій програми “ВідновиДІМ” можна буде говорити про це (коли програма стане масовою). Так само, можливо, буде варіант компенсувати проведені роботи заднім числом. Однак, зараз відновлення такого житла – це питання інституційної спроможності самих управителів, їх бажання займатись цим. Не впевнена, що вони захочуть робити це безкоштовно. Втім, вирішальними тут є  домовленості зі співвласниками, робота з людьми і відповідальність бізнесу”.

На думку експертки, пошкодженим через війну будинкам без ОСББ може пощастити, якщо місто вирішить відремонтувати саме їх. Однак, таких буде небагато. Інший варіант – прийняти якусь місцеву програму (зі співфінансуванням), використати той же ж револьверний фонд або енергосервісні компанії (ЕСКО) і просто дозволити управителям бути уповноваженими особами.

Вочевидь, діятимуть програми допомоги, але це не означає, що збитки людей будуть повністю покриті…

Найбільша проблема – зараз в Україні немає розписаного механізму, конкретних порад для мешканців  багатоквартирних будинків із різним типом управління, які постраждали внаслідок агресії росіян.

Можливо, якийсь державний механізм з’явиться, але чи буде він справедливим, чи зможе допомогти всім – невідомо. Вочевидь, діятимуть програми допомоги, але це не означає, що збитки людей будуть повністю покриті. Держава дасть стільки, скільки зможе закумулювати коштів із різних джерел. Так само очевидно, що така допомога буде не для всіх. Тому висновок такий: мешканцям потрібно бути активними самим, об'єднуватись із сусідами і братися за цю складну роботу”.

 

Як свідчить аналіз ситуації, найшвидше і з найменшими затратами відновити житло вдається тим людям, які використовують для цього різні джерела фінансування та різні інструменти. На жаль, немає єдиного, розписаного шляху. Відремонтувати багатоповерхові будинки сьогодні можна лише завдяки поєднанню різних програм і механізмів.

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”