Міста почали приймати рішення про відшкодування частини вартості генераторів для ОСББ, управляючих компаній і ЖБК. Зокрема, у Львові відшкодовують 50%, у Києві – 75%. Однак аби взяти участь у програмі, учасники ОСББ повинні дуже швидко провести збори співвласників будинку й прийняти відповідне рішення. А як це зробити, якщо частина мешканців виїхала в інші регіони та країни? 

Те саме питання тепер постає і під час відновлення пошкоджених багатоповерхівок, а також у разі, якщо мешканці хочуть утеплити скажімо, під’їзд чи провести інші енергоефективні заходи. Чи є на нього відповідь – проаналізувала “Українська енергетика”.

 

Законопроєкт №7029: надія на електронне голосування

 

Війна змушує українців шукати вихід із дуже складних ситуацій. Зрештою, наше життя у багатоповерхівках стало суцільним викликом, бо треба придумати, як виживати без світла, води й тепла, як відновлювати пошкоджене загарбниками житло, як максимально зекономити енергоресурси у будинку й пройти цей опалювальний сезон.

У листопаді виконавча міська влада Львова, а потім і Києва, прийняла рішення надавати компенсацію мешканцям будинків, де діють ОСББ або керуючі компанії, за куплені генератори. ЦНАПи вже почали приймати документи на відшкодування половини вартості генератора для львів’ян і 75% – для киян. Але швидко скористатися такою можливістю багатьом бажаючим ОСББ не вдасться. Основна причина – чимало людей залишило свої домівки. Хтось, через небезпеку, поїхав в інші регіони України, в село, де є пічка. Багато жінок із дітьми подались в інші країни. А хтось був мобілізований до лав ЗСУ. Відтак ці люди не зможуть взяти участь у зборах ОСББ.

“Коли починаю моделювати збори навіть у своєму будинку, то розумію, що це завдання дуже складно виконати, – зазначила Юлія Перчук, директорка Офісу підтримки реформ Мінрегіону, членкиня правління ОСББ. – Я маю повідомити співвласників про збори під їх власноручний підпис. Отже, я маю спочатку “зловити” їх, аби вони розписалися, що їх повідомили. Якщо “зловити” не вдається, то я повинна відправити таким людям повідомлення щодо зборів за допомогою рекомендованого листа, який сьогодні коштує 35 грн. Знаючи, що за цією та іншими адресами точно нікого немає, я розумію, що йдеться про кілька тисяч гривень, викинутих у повітря. І тому це неправильно”. 

Закони, які зараз діють, не справляються із сьогоднішніми викликами, вважає частина голів ОСББ.

“Того законодавства, яке є зараз, недостатньо, – вважає Валерій Штефанець, директор керуючої компанії  “Респект” (Одеса), яка управляє 40-ма ОСББ. – Воно повністю паралізувало нашу роботу. Ми не зможемо надати повідомлення людям про збори, тому що в Одесі у будинках зараз проживає 40-60% тих людей, яких ми не знаємо. Отже, я не зможу вручити повідомлення, і немає кому знайти контакти співвласників, які сьогодні хто у Франції, хто в США. Як нам зараз бути? Думаю, що, з одного боку, потрібне спрощення управління. З іншого – щоб не вийшло так, що до влади в ОСББ дорвуться люди, які можуть наробити чимало біди, яку нам потім доведеться розгрібати десятиріччями”.

Ми не зможемо надати повідомлення людям про збори, тому що в Одесі у будинках зараз проживає 40-60% тих людей, яких ми не знаємо…

Допомогти розв'язати цю проблему може законопроєкт №7029 “Про внесення змін до деяких законів про спрощення управління багатоквартирними будинками”, переконана Юлія Перчук. Документ зареєстрований ще до війни, коли через карантин було заборонено проведення загальних зборів. Серед основних змін, які передбачає законопроєкт, можливість повідомити про проведення зборів за допомогою електронної пошти, а не лише під підпис чи рекомендованим листом, як це є зараз, відповідно до діючого законодавства. 

“Законопроєкт №7029 пропонує дозволити повідомляти про проведення зборів за допомогою електронної пошти, – зазначила директорка Офісу підтримки реформ Мінрегіону. –  Яким чином? Спочатку співвласник повинен подати заяву голові правління й повідомити свою електронну адресу або встановити іншу форму комунікацій, за допомогою якої його мають повідомляти про збори”.

Законопроєкт №7029 пропонує дозволити повідомляти про проведення зборів за допомогою електронної пошти…

Пропонується також скоротити термін повідомлення про проведення зборів з 14 до 10 днів. Оскільки зараз частина мешканців будинків виїхала, а отже проводити збори проблематично, проєкт закону №7029 пропонує робити це в онлайн або змішаному форматі. 

“Відеоконференція не підміняє голосування (бо так чи інакше треба ставити “за” чи “проти” навпроти кожного питання), це просто додаткова опція”, – пояснила Юлія Перчук. 

Під час проведення зборів ОСББ, на збір підписів співвласників (збір листків опитування) дається 14 днів. У законопроєкті пропонується дозволити людям голосувати за допомогою електронного цифрового підпису (ЕЦП). 

Чимало голів ОСББ зазначили, що вони і зараз користуються електронним підписом та проводять зустрічі, скажімо, у Zoom чи на інших електронних майданчиках, проводять онлайн-голосування. 

Так, в одному з ОСББ Рівного взяли на озброєння проєкт “ОСББ у смартфоні”. Працюють за його допомогою вже два місяці. Кожен учасник ОСББ може зайти за посиланням і побачити свої платежі, а правління може зробити оголошення, проводити онлайн-голосування. 

“Рівне прийняло на загальних зборах рішення про те, що 99% співвласників хочуть спілкуватись у смартфоні, але завжди знайдеться одна людина у кожному будинку, яка подасть на вас до суду, і той скасує рішення, оскільки ця людина не згодна і є порушення процедури”, – зауважив директор одеської керуючої компанії Валерій Штефанець.  

Отже, поки немає змін у законодавстві, управління ОСББ мусить надсилати учасникам, яких немає на місці, повідомлення поштою. Втім у подальшому у правління має бути вибір, як запросити людину на збори, тому у законах слід зазначити через кому різні варіанти: електронні листи, друковані, Viber, Telegram тощо. 

“Деякі будинки вже це роблять на свій страх і ризик, але ніхто не може гарантувати у випадку судового оскарження рішення загальних зборів, що рішення суду буде на користь співвласників. З іншого боку, неврегульована процедура може призвести до зловживань на місцях. Таким чином, потрібно цей процес впорядкувати, узаконити, щоб всі співвласники, відкривши закон про ОСББ могли скористатись механізмом і знали, як проголосувати. І це дуже важливо, тому що в умовах, коли співвласники поїхали, ми забезпечимо доступ до можливості проведення зборів”, – зазначила представниця Мінрегіону.

Вона додала, що паралельно у законі про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців пропонується дозволити подавати документи як у паперовому, так і в електронному вигляді. Це необхідно зробити, оскільки зараз держреєстратор не має підстав приймати документи, якщо співвласники проголосували за допомогою електронного цифрового підпису.

“З Мін’юстом ми це проговорювали, і механізм, як це може працювати, так само вироблено”, – зауважує керівниця Юлія Перчук. 

Вона також наголосила на необхідності повернення до норми, що діяла до 2019 року й не передбачала особистої присутності або нотаріально посвідченого підпису співвласників на протоколі, який подавався реєстратору. 

“Усі ці зміни разом повинні зробити процес проведення зборів передусім простішим, а крім того, просто доступним в умовах відсутності співвласників на місці, – підсумовувала Юлія Перчук. – Він дозволить справлятись з тими викликами, які сьогодні виникають, коли, наприклад, члени правління мобілізовані чи поїхали з країни або, не дай Боже, голова правління помер”. 

 

Чому не всі ОСББ підтримують законопроєкт №7029

 

Попри окреслені лобістами законопроєкту №7029 переваги, чимало представників спільноти ОСББ вважають його непотрібним.

“Новації законопроєкту №7029, зокрема, можливість запрошення на збори електронною поштою та проведення відеоконференцій – звучить чудово, – розмірковує Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі "Опора". – Але як довести, що лист був відправлений, а також отриманий? Що саме ця пошта належить співвласнику? Мабуть, ця пропозиція мала би сенс, якби використовувалась якась єдина інформаційна система (кожен українець мав "офіційну пошту", на кшталт [email protected] чи [email protected]). Без цього новації лише потягнуть безкінечні судові суперечки, бо довести кожній стороні свою правоту буде складно. Тому у що виллється надалі пропоноване "спрощення" – сказати складно, але точно породить безліч конфліктів”.

“Законопроєкт №7029 не вирішує жодного питання. У ньому лише задекларована цікава ідея, мовляв, під час прийняття рішень співвласники багатоквартирних будинків  голосуватимуть за допомогою електронних підписів. Однак на її тлі запроваджуються інші норми, які спростовують цю ідею”, – пояснила свою позицію Тамара Мирошниченко, заступниця голови правління Асоціації розвитку ОСББ і ЖБК “Сучасний дім” (Дніпро).

Вона зазначила, що ОСББ детально розписали всі застереження щодо даного законопроєкту. Наприклад, у них виникло дуже багато питань, пов’язаних із пропозицією запровадження “режиму відеоконференції”. Чи є він альтернативним до фізичної присутності співвласників, чи можливе поєднання фізичної і “віртуальної” присутності? Хто обирає такий режим: ініціатор зборів чи самі присутні (або віртуально “присутні”) на зборах? Як приєднатися до відеоконференції тим співвласникам, які не мають відповідних технічних засобів? Чи будуть такі збори правомочними, якщо хтось з учасників вимкне відеокамеру чи у нього зникне звук? Як запобігти зловживанням ініціаторів на кшталт непідключення небажаних учасників до відеоконференції?

Крім того, керівники ОСББ, які виступають проти законопроєкту, зазначили, що на реальні збори у визначеному місці можуть прийти всі бажаючі співвласники. А це є додатковою гарантією від фальсифікацій і створення “віртуальних” ОСББ. 

“Сам закон про ОСББ і будь-який інший (“Про електронні документи та електронний документообіг” та “Про електронні довірчі послуги”) не забороняє як об’єднанням, так і просто співвласникам, які є у багатоквартирних будинках, проводити голосування за допомогою електронних підписів. Для цього у нас є чудова платформа “Дія”, де це вже можна робити. Однак у будь-якому разі – чи йдеться про ОСББ, чи про співвласників багатоквартирного будинку – потрібно прийняти рішення з цього приводу й виробити механізм”, – зауважила Тамара Мирошниченко. 

У спільноті ОСББ зазначили, що перешкодою для поширення та застосування існуючих електронних сервісів є не діючі закони, а, по-перше, відсутність навиків та електронних підписів у співвласників. По-друге, існуюча система державної реєстрації, яка технічно та методологічно не готова працювати з електронними документами.

Перешкодою для поширення та застосування існуючих електронних сервісів є, по-перше, відсутність навиків та електронних підписів у співвласників. По-друге, існуюча система державної реєстрації, яка технічно та методологічно не готова працювати з електронними документами…

“Держреєстратор не має відповідних платформ, де б мали зберігатись ці електронні документи в якомусь форматі. І за це хтось повинен платити. Загалом є дуже багато питань”, – додала представниця дніпровської Асоціації розвитку ОСББ і ЖБК “Сучасний дім”.

 

“Законопроєкт 7029 визначає, що листки опитування є "невід’ємною частиною протоколу зборів", – зазначає Тетяна Бойко. – І це загальмує процес реєстрації ОСББ, бо система державної реєстрації не готова приймати електронні документи і не буде готова найближчим часом. Принаймні, до завершення бойових дій, бо в держави є інші пріоритети. Зараз протокол і листок опитування – окремі документи. У різних містах є різна практика, але за чинним законом немає проблеми поєднання паперових та електронних листків голосування, немає неготовності держреєстраторів їх приймати в такому поєднанні. Проблеми немає просто тому, що чинне законодавство не називає листки частиною протоколу і не передбачає надання листків реєстраторам – лише протоколу”.

 

Законопроєкт №8022: швидке відновлення будинків

 

На відміну від законопроєкту №7029, думка ОСББ щодо законопроєкту №8022 (“Про внесення до деяких законів України змін щодо управління багатоквартирними будинками у період дії правового режиму надзвичайного або воєнного стану”) є позитивною та єдиною – він потрібен. І потрібен на вчора. 

“Основна суть законопроєкту: дозволити правлінням ОСББ оперативно реагувати на виклики воєнного та надзвичайного стану, зокрема, вживати заходи щодо термінового відновлення будинків за кошти безповоротної безоплатної допомоги, – пояснила координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі "Опора" Тетяна Бойко. – Ми свідомі, що війна не завершилась, і озвірілі окупанти будуть пробувати бити по критичній інфраструктурі. Співвласникам доведеться приймати складні воєнні рішення”.  

Експертка зазначила, що кошти на відновлення будинків (а це гроші як співвласників, так і пожертви фізичних та юридичних осіб з усієї країни та з-за кордону) повинні  витрачатись лише за рішенням загальних зборів. Однак часу на їх скликання і проведення немає, тому у законопроєкті пропонується надати право правлінню ОСББ в умовах воєнного чи надзвичайного стану самостійно (без рішення загальних зборів) встановлювати необхідні обмеження щодо користування спільним майном та використовувати кошти безоплатної безповоротної допомоги на відновлення будинку. 

“Для будинків, де ОСББ не створене, подібні, але дещо вужчі, повноваження пропонується надати управителям, – зазначила представниця “Опори”. – Враховуючи, що у різних будинках може бути різна ситуація, проєкт закону передбачає, що загальні збори ОСББ можуть у будь-який час скасувати такі “надзвичайні” повноваження правління чи управителя”.

Отже, законопроєкт направлений на швидке прийняття рішень для відновлення зруйнованих і пошкоджених війною будинків. Ним правлінню та управителю надається право приймати рішення у період воєнного стану. 

“Для чого це робиться? Люди виїхали, деякі живуть за кордоном і не мають можливості навіть сплачувати за інтернет, не те, що брати участі у зборах співвласників будинку. Однак правління об'єднання може приймати дуже швидкі рішення завдяки законопроєкту №8022. От зараз ВСУ зайшли у Херсон, Бучу, зайдуть у Маріуполь, а там розбиті будинки. Тому потрібно дуже швидко діяти, а для цього треба надати повноваження правлінню (людям, яких обирали співвласники) приймати рішення з цих питань у межах свого статуту, – додала заступниця голови правління Асоціації розвитку ОСББ і ЖБК “Сучасний дім” Тамара Мирошниченко. – Правління може поговорити зі співвласниками і купити, скажімо, сонячні панелі чи дизель, або прийняти рішення взяти участь в якійсь програмі. Сьогодні, наприклад, для участі у програмі Фонду енергоефективності, потрібне рішення загальних зборів (не менше 50%), а якби рішення про участь у програмі приймало правління будинку, то до програм Фонду вже стояла би довга черга. Тоді всі заходи з енергоефективності впроваджувались набагато активніше”.

Зараз ВСУ зайшли у Херсон, Бучу, зайдуть у Маріуполь, а там розбиті будинки. Тому потрібно дуже швидко діяти, а для цього треба надати повноваження правлінню… 

Тамара Мирошниченко зауважила, що вже зараз все це робиться: правління приймає такі рішення, бо у багатьох статутах прописана така можливість. Однак, аби полегшити життя всім співвласникам, які хочуть швидко діяти на вже підконтрольних Україні територіях, необхідний закон. До слова, він стосується всіх багатоквартирних будинків, а не лише ОСББ. 

“Закон дозволить дуже швидко приймати рішення, і важливо, що механізм прийняття рішень вже є, тому просимо депутатів ВР прийняти цей законопроєкт якомога швидше”, – додала представниця асоціації.

Аналіз доводить, що співвласники багатоквартирних будинків сьогодні дуже активно долучаються до законотворчого процесу, тому що у нових реаліях потребують можливості приймати швидкі рішення. Від них сьогодні залежить і відновлення будинків, пошкоджених ворогом, і те, як переживуть мешканці цю зиму, і чи зможуть взяти участь у різних програмах, зокрема, Фонду енергоефективності. Попри те, що зміни до законів потрібні були ще на вчора, парламентарі не поспішають із розглядом законопроєктів. Втім зима вже настала.

Світлана ОЛІЙНИК, спеціально для “Української енергетики”